דירה שאינה ראויה למגורים בישראל: זכויות השוכרים ואיך לתבוע

דירה שאינה ראויה למגורים בישראל: זכויות השוכרים ואיך לתבוע

1. הבנת זכויותיכם בדירה שאינה ראויה למגורים בישראל

שוק השכירות בישראל טומן בחובו אתגרים רבים, ובפרט כאשר מתעוררות סוגיות הנוגעות למצב הפיזי של הנכסים המושכרים. סכסוכים בין שוכרים למשכירים על רקע ליקויים בדירה, ואף השאלה האם הדירה ראויה למגורים, אינם נדירים. הבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית המסדירה את יחסי השכירות בישראל היא קריטית לשמירה על זכויותיכם.

החוק המרכזי המסדיר תחום זה הוא חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שעבר שינוי משמעותי בשנת 2017 עם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 1, המכונה "חוק שכירות הוגנת". תיקון זה נועד להגן על השוכר מפני תנאים בלתי סבירים או ניצול לרעה של מעמדו החלש יחסית, וליצור הסדרים הוגנים יותר.

מדריך זה נועד לספק לכם, השוכרים, סקירה מקיפה ומעמיקה של סוגיית הדירה שאינה ראויה למגורים בישראל. מטרתו להבהיר את ההגדרה המשפטית, לפרט את זכויותיכם וחובות המשכיר, לתאר את ההליכים הרלוונטיים ואת ההשלכות המשפטיות, ולהציג דרכי פעולה יעילות למימוש זכויותיכם. המדריך מתבסס על הוראות חוק השכירות והשאילה, ובפרט התיקון משנת 2017, ועל פסיקת בתי המשפט. חשוב לדעת כי מימוש זכויותיכם דורש לעיתים קרובות פעולה אקטיבית, לרבות תיעוד קפדני ופנייה מסודרת למשכיר. במקרים רבים, פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי מקצועי יכולה לחסוך זמן, טרחה ועוגמת נפש רבה.

2. מהי "דירה שאינה ראויה למגורים" על פי חוק השכירות והשאילה?

סעיף 25ו לחוק השכירות והשאילה עוסק במסירת דירה ראויה למגורים, והתוספת הראשונה מונה מצבים שבהם הדירה אינה ראויה למגורים. אין להשוות אוטומטית כל ליקוי לתנאים אלה: גם פגם שאינו הופך את הדירה לבלתי ראויה עשוי לחייב תיקון. ההסדר המיוחד לשכירות למגורים כפוף לסייגי התחולה בסעיף 25טו; למשל, קיימים חריגים לגבי סוגי דיור מסוימים, תקופות שכירות מסוימות ודמי שכירות מעל הסף המתעדכן בחוק. החרגה מהסדר זה אינה שוללת בהכרח זכויות לפי יתר הוראות הדין והחוזה.

הקריטריונים המרכזיים לדירה שאינה ראויה למגורים (תוספת ראשונה):

• היעדר מערכת ניקוז תקינה (ביוב).
• היעדר מערכת חשמל או תאורה בסיסית.
• היעדר פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות תקינים.
• היעדר מערכת להספקת מי שתייה.
• היעדר מחיצה בין השירותים ובין שאר הדירה.
• קיום סיכון בלתי סביר לבטיחות או בריאות השוכר (כגון עובש חמור, ליקויי בטיחות חמורים).

כאשר ההסדר חל, סעיף 25יד(1) אוסר להתנות על חובת מסירת דירה ראויה למגורים שבסעיף 25ו. סעיף המקבל את הדירה "כמו שהיא" אינו מבטל חובה זו. יש להבחין בין איסור זה לבין סעיף 25יד(2), המגביל התניה על הוראות אחרות אלא לטובת השוכר; החריג לשכירות בין קרובים שבסעיף 25טו(ב) נוגע לסעיף 25יד(2), ולא מוציא כשלעצמו את החוזה מכל ההסדר.

3. חובות המשכיר כלפיכם: תיקון ותחזוקת הדירה

חוק השכירות והשאילה מטיל על המשכיר חובות ברורות בנוגע למצב הדירה המושכרת, הן במועד המסירה והן במהלך תקופת השכירות. המשכיר חייב לתקן על חשבונו כל פגם או ליקוי בדירה שנוצר במהלך תקופת השכירות, ובלבד שהפגם אינו "קל ערך" ולא נגרם עקב שימוש בלתי סביר שלכם.

לוחות זמנים מחייבים לתיקון ליקויים על ידי המשכיר:

• תיקון דחוף (פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים): בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־3 ימים מיום קבלת דרישת השוכר, כשהוראות סעיף 25ח חלות.
• תיקון שאינו דחוף: בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מיום קבלת דרישת השוכר, כשהוראות סעיף 25ח חלות.

אלה מועדים מרביים ולא היתר להמתין תמיד עד היום האחרון. בפגם דחוף במיוחד, שאין לדרוש מהשוכר להמתין לתיקונו בידי המשכיר, סעיף 9(ג) מסדיר אפשרות לתיקון ולדרישת הוצאות סבירות ללא הדרישה או ההודעה המוקדמת הנזכרות בו. יש לבדוק את הדחיפות ואת תנאי הדין, ולא להסתכן או להמתין אוטומטית שלושה ימים.

4. זכויותיכם כשוכרים: תרופות במקרה של דירה לקויה

כאשר המשכיר אינו עומד בחובותיו, החוק מעניק לכם מספר זכויות ותרופות:

• דרישה לתיקון: זכותכם הראשונית היא לדרוש מהמשכיר לתקן את הליקוי. עשו זאת בכתב!
• תיקון עצמי ודרישת החזר: כאשר המשכיר לא תיקן פגם שבאחריותו לאחר דרישה ובמועד החל, ניתן לבחון תיקון ודרישת הוצאות סבירות לפי סעיפים 9 ו־25ח, לרבות הודעה מראש כנדרש ובכפוף לחריג הדחיפות. יש לשמור תיעוד וקבלות. קיזוז משכר הדירה מחייב בדיקה נפרדת של הבסיס, הסכום וההודעה; אין היתר אוטומטי לנכות כל הוצאה.
• הפחתת דמי שכירות: אם התקיימו תנאי סעיף 9, לרבות דרישה לתיקון ואי־תיקון במועד החל, ניתן לבחון הפחתה כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת השווי לפי החוזה. אין מדובר בפטור אוטומטי מכל שכר הדירה; יש לבסס גם את שיעור ההפחתה.
• ביטול חוזה השכירות: ליקוי חמור עשוי להצדיק בדיקת זכות ביטול, אך אינו מסיים את החוזה אוטומטית. יש לבחון את ההפרה, החוזה, דרישות ההודעה והאפשרות או הצורך במתן ארכה לתיקון לפי הדין לפני עזיבה או הפסקת תשלום.
• תביעת פיצויים: אתם רשאים לתבוע פיצוי על נזקים שנגרמו לכם כתוצאה מהליקוי או אי-תיקונו.

5. כיצד להוכיח שדירה אינה ראויה למגורים?

הוכחת טענה בדבר אי-התאמה של דירה למגורים דורשת תיעוד מקיף:

• צילומים וסרטונים ברורים של הליקויים.
• תיעוד התכתבויות עם המשכיר (מיילים, הודעות).
• רישום שיחות חשובות.
• קבלות על תיקונים שביצעתם.
• במקרים חמורים, חוות דעת מומחה (מהנדס, שמאי וכדומה) יכולה להיות קריטית.

אם לא מושגת הסכמה, יש להתאים את ההליך לסעד המבוקש, לסכום ולסמכות בית המשפט. תביעה קטנה עשויה להתאים לתביעה שבסמכותה, אך אינה מסלול אוטומטי לכל סכסוך או לכל סעד בענייני שכירות.

6. השלכות ההכרזה על דירה כבלתי ראויה למגורים

הכרזה על דירה כבלתי ראויה למגורים או אי-תיקון ליקויים חמורים גוררת השלכות משמעותיות לשני הצדדים, כפי שפורט במאמר המקורי. עבורכם כשוכרים, היא מקנה זכויות משמעותיות, אך דורשת לעיתים קרובות נקיטת צעדים מעשיים.

7. צעדים מעשיים לדייר: מה לעשות?

1. תיעוד יסודי ומיידי של כל ליקוי.
2. פנייה רשמית בכתב למשכיר בדרישה לתיקון תוך זמן סביר.
3. המתנה לתגובת המשכיר במסגרת הזמן החוקי.
4. הערכת המצב והאפשרויות אם אין תיקון.
5. פנייה לייעוץ משפטי.
6. שקילת פנייה לגורמי סיוע (ראה פרק VIII במאמר המקורי).
7. איסוף חוות דעת מומחה (במידת הצורך).
8. נקיטת הפעולה שנבחרה (תיקון עצמי, קיזוז, ביטול חוזה, הוצאת מכתב דרישה, תביעה).

 זכרו כי ייעוץ משפטי מקצועי ע"י עורך דין העוסק בדיני שכירות, הוא קריטי למימוש זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.

8. תקדימים ופסיקה: מה מלמדים בתי המשפט?

בתי המשפט בישראל דנים רבות בסוגיות של דירה שאינה ראויה למגורים. הפסיקה מחזקת את חובת המשכיר לספק דיור ראוי ומגדירה את גבולות האחריות של שני הצדדים. חשוב לדעת כי בתי המשפט מצפים מהשוכר לפעול באופן סביר ולתת למשכיר הזדמנות לתקן את הליקויים לפני נקיטת צעדים קיצוניים.

9. סיכום ומסקנות: אל תהססו לעמוד על זכויותיכם

המסגרת המשפטית בישראל מעניקה לכם, השוכרים, הגנה משמעותית במקרים של דירה שאינה ראויה למגורים. "חוק שכירות הוגנת" חיזק את מעמדכם וקבע סטנדרטים ברורים. עם זאת, מימוש זכויותיכם דורש מודעות, פעולה נכונה ותיעוד קפדני.

אם אתם סבורים שדירתכם אינה ראויה למגורים ואתם מעוניינים לבחון את האפשרות להגיש תביעה קטנה כנגד המשכיר, משרד עורכי דין אסף פלג, משרד עורכי דין העוסק בדיני שכירות דירה –  כאן לרשותכם בטלפון – 054-5829265. צרו קשר עוד (ניתן גם לשלוח הודעת וואטסאפ) היום לקבלת הערכה ראשונית של המקרה שלכם.

• חשוב: מאמר זה נועד לספק מידע כללי בלבד ואינו בגדר תחליף להתייעצות עם עו"ד. המשרד אינו אחראי לכל נזק שייגרם כתוצאה מפעולה עצמאית, משפטית או אחרת, בה נקט הגולש באתר ללא ייעוץ וייצוג משפטי מסודר.
• להלן פודקסט קצר עם מידע נוסף בנושא דירות שאינן ראויות למגורים ותביעות לפינוי מושכר בנושא בעריכת המשרד (הדוברים הם קריינים):

לקריאה נוספת:

חוזי שכירות בישראל – מדריך עדכני לשנת 2026

דיסקליימר משפטי: המידע באתר זה הוא כללי להעשרה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני המתחשב בצורכי הלקוח האישיים ובנסיבות הפרטניות.

עדכון אחרון – 11.4.26

עודכן לאחרונה בתאריך 13.9.2026