🦟 זכויות השוכר: מפגעי חרקים ומזיקים בדירה - מי אחראי וכיצד לבטל את החוזה?

מזיקים בדירה שכורה מעוררים שתי שאלות נפרדות: מי אחראי לטיפול, והאם המפגע מצדיק סעד נוסף. עצם גילוי תיקנים, פשפשים או מכרסמים אינו מבטל את החוזה. יש לבדוק את מקור הנגיעות, חומרתה, תיעוד הטיפול ותחולת הוראות החוק על השכירות.

⚖️ אחריות לטיפול במפגע: משכיר או שוכר?

ההסדר לתיקון ליקויים בשכירות מגורים מופיע בסעיף 25ח לחוק השכירות והשאילה, שנוסף בתיקון החוק משנת 2017. יש לבדוק גם את סייגי התחולה וההתניה שבסעיפים 25יד ו-25טו. בתוך מסגרת זו, מקור הבעיה ומידת הפגיעה בשימוש חשובים לחלוקת האחריות:

• אחריות המשכיר: כאשר סעיף 25ח חל, המשכיר חייב לתקן ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם עקב שימוש בלתי סביר של השוכר. החובה אינה מוגבלת רק למצב שבו אי אפשר לגור בדירה; מידת הדחיפות משפיעה על מועד התיקון.
  • מה חשוב לבדוק? ממצאי מדביר לגבי כניסת מזיקים דרך המבנה, נגיעות שקדמה לשכירות או צורך בטיפול ברכוש משותף עשויים להיות רלוונטיים. יש לבחון מי אחראי למקור שנמצא ומה נדרש כדי לטפל בו, ולא להסתפק בהדברה זמנית.
• אחריות השוכר: סעיף 25ח(א) עוסק בליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. הוא אינו קובע שכל ליקוי קל ערך מוטל בהכרח על השוכר; לגבי ליקוי כזה יש לבדוק את החוזה והדין החל.
  • מתי עשויה להתעורר אחריות? אם ממצאים קושרים את הנגיעות לשימוש בלתי סביר של השוכר. טענה כללית על חוסר ניקיון אינה מחליפה בירור של מקור המזיקים והקשר להתנהלות בפועל.
  • תיעוד לבדיקה: שמרו תמונות ממועד הכניסה, דיווחים קודמים, הוראות תחזוקה ודוחות טיפול. אלה יכולים לסייע להבחין בין מצב שהיה קיים קודם לבין שינוי שאירע במהלך השכירות.

חשוב לזכור: כשהמקור אינו ברור, יש לברר אותו ולא להניח מראש שכל נטל ההוכחה מוטל על המשכיר. גם סעיף בחוזה המטיל את כל ההדברות על השוכר טעון בדיקה מול הוראות החוק שאי אפשר להתנות עליהן לרעתו, ככל שהן חלות.

🛠️ מה עושים? הדרך הנכונה לטיפול במפגע

1. תיעוד מיידי: צלמו את המפגע ושמרו תאריכים ותיאור של החדרים שנפגעו. אם נעשית בדיקה מקצועית, בקשו דוח שמבחין בין זיהוי המזיק, הערכת מקור הנגיעות והטיפול המומלץ. לא תמיד ניתן לקבוע את המקור בוודאות בבדיקה אחת.
2. הודעה למשכיר: שלחו דרישה כתובה לתיקון עם תיאור המפגע והפגיעה בשימוש. שמרו את אישור המסירה והתשובה ותאמו אפשרות לבדיקה ולטיפול. את מועד התיקון יש לקבוע לפי הדחיפות וההסדר החל:
   • מועדי תיקון כאשר סעיף 25ח(ב) חל:
     • פגם דחוף: פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה. יש לבחון את חומרת הנגיעות בפועל; לא כל גילוי חרק נכלל בהגדרה.
     • ליקוי אחר שבאחריות המשכיר ואינו קל ערך: יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת הדרישה. זו תקרה, ולא היתר להמתין תמיד עד היום האחרון.
3. תיקון עצמי, החזר הוצאות והפחתה: אם המשכיר לא תיקן ליקוי שבאחריותו במועד החל, יש לבחון את המסלולים הנפרדים שבסעיף 9:
   • אפשר לבחון תיקון ודרישת החזר הוצאות סבירות. לפני תיקון עצמי נדרשת ככלל הודעה זמן סביר מראש על הכוונה לתקן, בכפוף לחריג שבסעיף 9(ג) כאשר אין לדרוש מהשוכר להמתין. שמרו דוחות וחשבוניות ובדקו את סבירות הטיפול והעלות.
   • הפחתת שכר דירה נבחנת לפי הירידה בשווי השכירות כל עוד הליקוי לא תוקן. קיזוז עלות טיפול הוא עניין נפרד המחייב בדיקת חוב, סכום והודעה. אין להפסיק לשלם באופן גורף; ראו הסיכון המשפטי בקיזוז משכר הדירה.

🚪 עילת ביטול חוזה השכירות

מפגע חמור עשוי להצדיק בחינה של ביטול חוזה שכירות לפני תום התקופה, אך אין ביטול אוטומטי. יש להבחין בין דרישה לטיפול לבין החלטה על סיום החוזה:

• בדיקת ההפרה: יש לברר איזו חובה הופרה, מה הייתה חומרת המפגע בעת המסירה ובהמשך, ומה ידע כל צד. כינוי הדירה "לא ראויה למגורים" דורש בחינה לפי הדין והראיות; אין די בתיאור כללי של מזיקים.
• הפרה יסודית וביטול: סעיפים 6 עד 8 לחוק החוזים (תרופות) מבחינים בין הפרה יסודית לבין הפרה שאינה יסודית, שבה נדרשת ככלל ארכה תחילה. יש לבדוק גם את הודעת הביטול ואת מועדה. אין הבטחה לעזיבה ללא חיוב או מחלוקת.
• הכנת המסמכים: רכזו את החוזה, דוחות ההדברה, הדרישות, תגובות המשכיר ותיעוד הנזק. לפני עזיבה בדקו גם את יתרת התשלומים והבטוחות. פעולה שאינה עומדת בתנאי הביטול עלולה להוביל למחלוקת חוזית.

הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. יש לבחון כל מקרה לגופו עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות.

לבדיקת החוזה, התיעוד והאפשרויות במקרה שלכם ניתן לתאם ייעוץ אישי בדיני שכירות בטלפון 054-5829265. את העברת המסמכים יש לתאם עם המשרד.

עודכן לאחרונה בתאריך 21.9.2026