שתי טעויות שכיחות עם אותה תוצאה. שכן שלא מצליח לישון בלילה כי הכלב של השוכרים בדירה לידו נובח, חושב לתבוע את בעל הדירה, אחרי הכל הוא הבעלים של הנכס. שכן אחר מחליט שאין מה לעשות, "השוכרים יעזבו ממילא בעוד חצי שנה". שני הקווים הללו עלולים לעלות זמן, כסף, ולהותיר את המטרד בעינו.
הצד הנכון לתביעה אינו תמיד אינטואיטיבי, וזה יוצר טעויות יקרות. במאמר הזה נסביר את הזהות המשפטית של הצדדים, מה כל אחד אחראי עליו, ומה השכן הסובל יכול לעשות בפועל. למי שמחפש את התמונה הרחבה על הסעדים הקיימים, על תקנה 13 ועל מסלולי התביעה, מומלץ לעיין במקביל בהמדריך המקיף על נביחות כלבים מהשכנים.
למה הזהות של הצד הנכון לא תמיד ברורה
נראה פשוט במבט ראשון, יש כלב, יש בעלים, השכן תובע את הבעלים. אבל בדירות מושכרות, הבעלים של הכלב הוא לא הבעלים של הדירה. השוכר הוא זה שמחזיק בכלב, השוכר חי בדירה, השוכר זה שיכול לסגור חלון, להעביר את הכלב לפנים הדירה או לשלוח אותו לאילוף. בעל הדירה אולי יודע, אולי לא, אולי הסכים בחוזה, אולי לא.
השאלה למי לפנות נשענת על מי שהחוק מטיל עליו את האחריות לאופן ההחזקה של בעל החיים, ולא על מי שהוא הבעלים הפורמלי של הקרקע.
עקרון "המחזיק בבעל החיים" כקובע אחריות
תקנות למניעת מפגעים, מניעת רעש, התשנ״ג-1992, מתייחסות בתקנה 13 ל"מי שמחזיק בעלי חיים." הניסוח הזה אינו מקרי. החוק לא מטיל את האחריות על מי שרשום כבעלים בעיריה ולא על מי שיש לו תעודת זיהוי של הכלב, אלא על מי שמחזיק בו בפועל, מי שמטפל בו, מאכיל אותו, ושמרגיש את הנוכחות שלו בחיים שלו יום-יום.
ברוב המקרים, המחזיק הוא הבעלים של הכלב. אבל לא תמיד. כלב שדודה משאירה אצל אחיינית למספר חודשים, כלב של שותף שעבר לדירה ויצא, כלב שמטופל אצל פנסיון פרטי, כל אלה דוגמאות שבהן המחזיק לא בהכרח בעל הרישום הרשמי. החוק מתייחס למצב המעשי, לא לרישום.
השוכר הוא הנתבע הראשי, ברוב המקרים
בנסיבות הסטנדרטיות, שוכר שגר בדירה עם הכלב שלו הוא המחזיק. הוא יוצא נתבע ראשי בכל הליך משפטי בגין מטרד רעש מהכלב.
ההיגיון פשוט. השוכר הוא היחיד שיכול לשנות את אופן ההחזקה. הוא יכול לסגור חלונות, להזיז את הכלב לפנים הדירה, לפנות למומחה התנהגות בעלי חיים, להעביר את הכלב לאילוף, להחזיק בו בשעות הסיכון, או אפילו להוציא אותו מהדירה. בעל הדירה לא יכול לעשות שום אחד מהמהלכים הללו. הוא בכלל לא נמצא בדירה.
תביעה נגד השוכר היא ההליך הסטנדרטי. באמצעותה אפשר לקבל פיצוי כספי, צו מניעה, או שניהם, בהתאם לערכאה. לקריאה על הליך התביעה בערכאה הנפוצה ביותר במצב כזה, ניתן לעיין בתביעות קטנות בסכסוכי שכנים.
מתי גם המשכיר עשוי לשאת באחריות
יש מצבים שבהם גם בעל הדירה עלול לשאת באחריות, כולה או חלקה. לא מדובר באחריות אוטומטית, אלא באחריות שעלולה לקום בנסיבות מסוימות.
מצב ראשון, בעל דירה שידע על המטרד והתעלם. אם השכן פנה אליו במכתב, הראה לו ראיות, ובעל הדירה לא נקט שום צעד מול השוכר, יש בכך לעיתים יסוד לטיעון של רשלנות מצד בעל הדירה. במיוחד אם בחוזה השכירות יש סעיף שאוסר בעלי חיים או שמחייב את השוכר לפעול במניעת מטרד.
מצב שני, בעל דירה שאישר את הכלב מראש בנסיבות בעייתיות. למשל, אם אישר לשוכר להביא כלב גדול לדירה קטנה ושכנה ביודעין, וידע מראש על קושי. כאן יש פתח לטיעון בדבר ידיעה והסכמה.
מצב שלישי, סתירה להחלטות הבית המשותף. אם הבית המשותף קיבל החלטה לאסור בעלי חיים, ובעל הדירה אישר לשוכר להביא כלב למרות זאת, האחריות עוברת אליו ביתר חוזק.
חשוב להבהיר, אחריות המשכיר היא משלימה ולא מחליפה את אחריות השוכר. גם אם המשכיר נתבע, השוכר נשאר הצד שיש לו את היכולת המעשית לפעול לעצירת המטרד.
סעיף "אסור בעלי חיים" בחוזה השכירות, מה תפקידו
הרבה חוזי שכירות סטנדרטיים כוללים סעיף שאוסר על השוכר להחזיק בעלי חיים בדירה ללא הסכמת המשכיר. השאלה השכיחה, אם השוכר הפר את הסעיף ובכל זאת הביא כלב, האם זה רלוונטי לתביעה של השכן?
תשובה כללית, הסעיף מסדיר את היחסים בין השוכר למשכיר, לא בין השוכר לשכן. השכן הוא צד שלישי, והוא לא יכול לאכוף סעיף בחוזה שאינו צד בו.
אבל הסעיף עדיין רלוונטי בשני מובנים. ראשון, הוא מאפשר למשכיר לאכוף את הסעיף, לבטל את החוזה, או לחייב את השוכר להוציא את הכלב. שני, הסעיף מהווה ראיה לכך שהמשכיר היה מודע לבעיה הפוטנציאלית, ושההסכמה שלו לכלב, אם ניתנה למרות הסעיף, ניתנה ביודעין.
המסקנה המעשית, כאשר שכן סובל מנביחות, וכאשר ידוע שיש סעיף איסור בחוזה השכירות, יש ערך בהבאת זה לידיעת המשכיר. לעיתים, הוא ייצא נגד השוכר ויחסוך מהשכן את ההליך כולו.
אסטרטגיה מעשית לשכן הסובל
שלב ראשון, זיהוי הצדדים. בררו מי השוכר בדירה, איך אפשר לוודא את שמו ופרטיו. תיבת דואר, פגישות בלובי, שיחות עם דיירים אחרים. גם זיהוי בעל הדירה רלוונטי, לעיתים שמו רשום על תיבת המים, על נסח טאבו, או דרך מסמכי ועד הבית.
שלב שני, איסוף ראיות. תיעוד שיטתי של הנביחות, תאריכים, שעות, משך, סרטונים, הקלטות. עדויות של שכנים נוספים. פניות שנעשו ולא נענו. כל אלה הופכים לתיק שתומך בתביעה.
שלב שלישי, פנייה ישירה לשוכר. הודעה כתובה, ידידותית בהתחלה, מתועדת. אם הצד מתעלם, חוזרים בנימה אחרת.
שלב רביעי, פנייה למשכיר. במקביל לפנייה לשוכר או אחריה. במכתב המודיע על הבעיה ומבקש את התערבות בעל הדירה. בעלי דירה רבים מעדיפים שלא להגיע לעימות עם שוכרים, אך גם לא להיות מעורבים בתביעה. לכן הם פעמים רבות מציעים פתרון, או לפחות מאיצים בשוכר.
שלב חמישי, פניה למוקד העירוני 106 ולווטרינר העירוני, ובמקרים חמורים גם למשטרה. כל פנייה מתועדת ומשמשת ראיה.
שלב שישי, מכתב התראה מעורך דין. מסמך זה משנה את האווירה. השוכר מבין שמדובר בעניין רציני, והמשכיר, אם נשלח אליו במקביל, מבין את החשיפה שלו.
שלב שביעי, אם המכתב לא הניב תוצאה, תביעה. ניתן להגיש לבית משפט לתביעות קטנות נגד השוכר, ובמקרים בהם מתקיימים יסודות אחריות גם נגד המשכיר.
כשהשוכר עזב, בא שוכר חדש עם כלב חדש שגם נובח
השאלה השכיחה, השוכרים הקודמים עזבו, הגיעו שוכרים חדשים, גם להם כלב, גם הוא נובח. השכן שעבר את כל המסע הקודם נשבר. האם הוא צריך להתחיל מאפס, או שיש המשכיות?
תשובה משפטית, כל הליך מתחיל מאפס בכל הנוגע לזהות הנתבעים. השוכרים החדשים אינם הבעלים של ההחלטות של השוכרים הקודמים, ולא ניתן לתבוע אותם בגין מטרד שגרמו אחרים.
אבל יש שני יתרונות מהמסע הקודם. ראשון, הראיות שנאספו עומדות. תיעוד הנביחות, ההיסטוריה של הבעיה בדירה, פניות לרשויות, כל אלה מקלים על בניית התיק החדש. שני, אם המשכיר הוא אותו משכיר, יש כעת בסיס חזק יותר לטענה של ידיעה. הוא ראה את הבעיה הקודמת, אישר שוכרים חדשים עם כלב, ועדיין לא טיפל. בנסיבות אלו, אחריותו עולה.
שאלות נפוצות
הכלב של השוכרים השכנים נובח, אני יכול לתבוע את בעל הדירה במקום השוכר?
ככלל, השוכר הוא הנתבע הראשי, מאחר שהוא המחזיק בכלב לפי הגדרת החוק. בעל הדירה עשוי להיות נתבע במקרים מסוימים, כמו ידיעה והתעלמות, או הסכמה מראש לכלב בנסיבות בעייתיות. ברוב המקרים, תביעה רק נגד בעל הדירה תידחה. תביעה משולבת נגד השוכר ובעל הדירה, במקרים המתאימים, היא הדרך המקובלת.
בחוזה של השוכרים כתוב שאסור בעלי חיים, ויש להם כלב. זה נותן לי בסיס לתביעה?
לא ישירות. הסעיף מחייב את הצדדים לחוזה, השוכר והמשכיר, אבל אינו מקנה לכם זכות עצמאית לאכוף אותו. ערכו של הסעיף הוא בעקיפין, הוא נותן לבעל הדירה כלי לאכוף את הסעיף ולסיים את החוזה. כשמודיעים לבעל הדירה על הבעיה, הוא לעיתים פועל מהסיבה הזאת.
השוכרים עזבו, הכלב נסע איתם. עדיין יש לי בסיס לתביעה?
אם הסבל היה ממשי ומתועד, ניתן לתבוע פיצוי כספי על הנזק שנגרם בתקופה שבה הם גרו, גם אחרי שעזבו. תביעת פיצוי לא מצריכה שהמטרד יימשך. עם זאת, איתור השוכרים שעזבו ידרוש מאמץ, ואם הם עזבו את הארץ או החליפו כתובות, ההליך מסתבך.
אני שוכר בעצמי. הכלב של השוכרים השכנים נובח. יש לי זכויות מיוחדות?
זכויות התביעה זהות. שוכר זכאי להגן על שלוות חייו באותה מידה כמו בעל דירה. בנוסף, מטרד מתמשך עלול להוות הפרה של החוזה שלכם עם בעל הדירה שלכם, אם בחוזה יש סעיף שמבטיח שלוות חיים. ייתכן שיש מקום לפנות גם אליו.
בעל הדירה אמר לי שזה לא ענייני, שאני אפנה לשוכרים. הוא צודק?
הוא צודק חלקית. השוכר הוא הצד הראשי שאליו צריך לפנות. אבל בעל הדירה אינו פטור לחלוטין מאחריות. אם המטרד נמשך, ופניות אליו אינן מטופלות, ייתכן שעולה אחריות גם מצדו, במיוחד אם בחוזה השכירות שלו יש כלים לטפל בבעיה.
השוכרים הביאו כלב בלי הסכמת בעל הדירה. הוא יכול לסיים את החוזה שלהם?
בכפוף למה שכתוב בחוזה, הפרת סעיף איסור בעלי חיים עשויה להוות עילה לסיום מוקדם של החוזה, או לדרישה להוציא את הכלב. עם זאת, אכיפת סיום חוזה על שוכר היא הליך משפטי בפני עצמו, ובעל הדירה צריך לפעול בהתאם לדין. החלטה כזו דורשת בחינה משפטית של החוזה והנסיבות.
סיכום
מטרד רעש מכלב של שוכר אינו מצב חסר פתרונות. הצד הנכון לתבוע הוא ככלל השוכר, המחזיק הישיר בכלב, אבל אחריות בעל הדירה עשויה לעלות בנסיבות מסוימות. אסטרטגיה נכונה משלבת פנייה ישירה, מכתב התראה, פנייה לרשויות, ובמידת הצורך, תביעה. ככל שהתיק נבנה נכון מההתחלה, כך הסיכוי להגיע לפתרון מהיר עולה.
אנחנו במשרד עוסקים בסכסוכי שכנים, בעניינים של מטרדי רעש, ובליווי שוכרים ומשכירים בכל שלבי השכירות, כולל סכסוכים בין שוכרים שכנים. הצירוף של שני התחומים, סכסוכי שכנים ושכירות, רלוונטי במיוחד למצב כזה.
לפנייה למשרדנו:
- נייד וווטסאפ: 054-5829265
- מייל: [email protected]
הבהרה: המידע במאמר זה הינו כללי, חינוכי ואינפורמטיבי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית, המלצה או תחליף להתייעצות פרטנית עם עורך דין המתאים לנסיבות המקרה הספציפי. המידע אינו יוצר יחסי עורך דין-לקוח. הדין והפסיקה עשויים להשתנות; ייתכן שחלק מהמידע אינו עדכני למועד הקריאה. כל הסתמכות על תכני מאמר זה, באחריות הקורא בלבד.
לרשותכם מדריך כללי להעשרה בנושא שכירויות: https://pelleg-law.co.il/lawyer-rental-guide/
עודכן בתאריך 28.4.26