זכויות שוכרים במקרה של ליקויי מבנה – מי אחראי לתקן?

נכנסתם לדירה שכורה, הכל נראה תקין, אבל כעבור כמה חודשים – הטיח מתחיל להתפורר, דוד המים מתקלקל, והאסלה מחליטה להציף את כל הבית. השאלה הגדולה היא: מי אחראי לתקן – השוכר או בעל הדירה? בעלי דירות רבים מנסים לגלגל את האחריות לשוכרים, אבל החוק דווקא די ברור בנושא (למרות שיש מספר נושאים שהם "בשטח האפור").

אז מה עושים כשיש ליקוי בדירה, ואיך מתמודדים עם בעל דירה שמסרב לתקן?

1. מה קובע החוק?

לפי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס' 1), תשע"ז-2017, "חוק שכירות הוגנת", המשכיר חייב למסור לשוכר דירה ראויה למגורים ולדאוג לכך שתישאר כזו לכל אורך תקופת השכירות.
כל ליקוי מהותי או תקלה שנובעת מבלאי טבעי – באחריות המשכיר, אלא אם השוכר גרם לנזק בעצמו.
במקרים מסוימים, אם המשכיר לא מתקן בזמן סביר, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולקזז את העלות משכר הדירה!

טיפ: אם בעל הדירה טוען שאתם אחראים לתקן כל דבר, אל תאמינו לו אוטומטית – בדקו את החוק והחוזה. אם לא בטוחים – אפשר וכדאי להתייעץ עם עורך דין לחוזים המתמחה בדיני שכירות.

2. אילו ליקויים באחריות בעל הדירה? (דוגמאות)

✔ ליקויי מבנה חמורים –  סדקים בקירות, נזילות מהתקרה, בעיות יסודיות בתשתית.
✔ בעיות צנרת ואינסטלציה – פיצוצי צנרת, הצפה בגלל מערכת ביוב לקויה.
✔ תקלות במערכות חיוניות – חשמל, מים, גז, חימום או קירור (כמו דוד שמש מקולקל).
✔ פתרון מטרדים מסוכנים – עובש קיצוני, מפגעים בטיחותיים, דלת כניסה שבורה.

חשוב: אם הליקוי הופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים, השוכר יכול לדרוש הפחתת שכר דירה או אפילו ביטול חוזה.

3. אילו תיקונים באחריות השוכר?

תיקונים קטנים ושימוש שוטף – החלפת נורות, סתימה קלה בכיור, תיקוני צבע קטנים.
נזקים שנגרמו משימוש לא תקין – אם שברתם חלון, קדחתם חור במקום לא מתאים או גרמתם נזק למערכת החשמל – זו אחריות שלכם. 
תחזוקה רגילה – ניקיון, גיזום צמחים בחצר, תיקוני רובה בסיסיים.

ההבחנה המרכזית: אם זה בלאי טבעי – המשכיר משלם. אם זה תקלה שנגרמה ישירות על ידי השוכר – השוכר משלם.  הכלל הידוע תקף כאן כלפי השוכר:  "שברת – שילמת" 

4. מה עושים אם בעל הדירה מסרב לתקן?

אם בעל הדירה מתעלם מהבעיה או מסרב לתקן, יש לכם כמה דרכים לפעול:

התראה מסודרת בכתב – שלחו לו הודעה מפורטת עם תיעוד הליקוי (תמונות, סרטונים) ודרשו תיקון בתוך פרק זמן סביר.
קיזוז מעלות התיקון – אם בעל הדירה לא מתקן בתוך זמן סביר, ניתן לתקן בעצמכם ולקזז את העלות משכר הדירה – בתנאי שהודעתם לו מראש. לרוב כדאי להתייעץ עם עו"ד כאשר מדובר בקיזוז משמעותי על מנת למנוע הסתבכויות וטענות של המשכיר, בעל הדירה, על כך שהפרתם את ההסכם בכך שלא שילמתם שכירות מלאה במועד.
הפחתת שכר דירה – אם הליקוי חמור מספיק כדי לפגוע באיכות החיים, אפשר לדרוש הפחתת שכר דירה.
פנייה לבית משפט לתביעות קטנות – אם בעל הדירה מסרב לתקן ומסרב להחזיר לכם כסף על תיקון שביצעתם, אפשר להגיש תביעה נגדו.

חשוב לדעת: אם מדובר בליקוי שמהווה סכנה בטיחותית, ניתן לפנות גם לרשויות המקומיות שיחייבו את בעל הדירה לפעול.

5. שאלות נפוצות

1. הדוד התקלקל באמצע החורף – מי צריך לשלם על התיקון?
   אם התקלה נובעת מבלאי טבעי, זו אחריות בעל הדירה. אם גרמתם נזק לדוד (למשל, חיברתם אליו מכשיר שלא מתאים), אתם תשלמו.
2. יש רטיבות בקירות והמשכיר טוען שזה לא בעיה שלו. מה עושים?
   רטיבות היא בעיה מבנית, ולכן בעל הדירה חייב לתקן אותה. אם הוא מסרב, שלחו לו הודעה בכתב ותעדו את המצב. אם זה פוגע באיכות החיים – אפשר לדרוש הפחתת שכר דירה.
3. בעל הדירה אומר שאם אני רוצה תיקון, אני צריך לשלם על חצי ממנו. זה חוקי?
   לא. החוק קובע שבלאי טבעי הוא באחריות מלאה של בעל הדירה. הוא לא יכול לדרוש מכם השתתפות בעלות התיקון.
4. האם אני יכול לתקן לבד בלי להודיע ולדרוש החזר?
   לא מומלץ. החוק מחייב אתכם ליידע את בעל הדירה ולתת לו הזדמנות לתקן בעצמו. אם הוא מסרב, אתם יכולים לתקן ולקזז את העלות משכר הדירה – אבל רק אחרי שהודעתם לו מראש.  (הערה: יש מצב חריג שמתייחס לתיקונים דחופים בדירת מגורים, וקובע תנאים מיוחדי לגביהם).

לסיכום – אל תיפלו בפח של בעלי דירות

אם יש ליקוי משמעותי בדירה שלא נגרם על ידכם, המשכיר הוא זה שאמור לשלם על התיקון. אל תסכימו לשלם על תיקונים שהם לא באחריותכם, ואם בעל הדירה מתחמק – דעו שיש לכם זכויות חוקיות. תמיד תעדו את הליקוי, שלחו הודעה בכתב, ואל תחששו לפעול אם המשכיר מסרב לתקן.

טיפ אחרון: כשאתם נכנסים לדירה חדשה, צלמו כל פגם וליקוי מהיום הראשון – זה יחסוך לכם ויכוחים בעתיד!