תיקון נזקים בדירה שכורה: אחריות המשכיר והשוכר (חוק השכירות הוגנת)
מי אחראי לתיקון נזק בדירה שכורה – המשכיר או השוכר?
בגדול מאד, החוק (חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971) נוטה לטובת השוכר, ובהתאם לכך רוב הליקויים שנגרמו בעקבות שימוש סביר או בלאי טבעי, יהיו באחריות המשכיר, בעל הדירה ולא באחריות השוכר. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם התקלות נובעות מליקוי בתשתיות המבניות (כגון אינסטלציה, חשמל וכדומה). יחד עם זאת, השוכר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מכוונה, רשלנות או נושאים מסוימים שעליהם התנו הצדדים בחוזה באופן מפורש.
מה אומר החוק על תיקון נזק בדירה?
בגדול מאד, החוק (חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971) נוטה לטובת השוכר, ובהתאם לכך רוב הליקויים שנגרמו בעקבות שימוש סביר/בלאי סביר, יהיו באחריות המשכיר, בעל הדירה ולא באחריות השוכר. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם התקלות נובעות מליקוי בתשתיות המבניות, כפי שיוסבר בהמשך.
יחד עם זאת, בחלק מהמקרים ניתן לכאורה להתנות על ברירת המחדל החוקית באמצעות חוזה. לדוגמה, בעניין צביעת הדירה – שם ניתן לעיתים 'לגלגל' את האחריות לביצוע צביעה בסיום השכירות על השוכר. אולם גם בסיטואציה כזו חלוקת האחריות בפועל לא תהיה חד משמעית בהכרח.
חשוב לציין שההגדרה של תשתית מבנית אינה תמיד חדה לגמרי. אמנם אין מחלוקת שהחיבור לחשמל/מים/ביוב/גז/בטון וכיוצא בזה הם חלק מהתשתית אבל לעתים רכיבים שונים הם בשטח האפור, נניח, דלת עם רשת או חלון בעל תריסים שבירים. במקרים כאלו, על אף הנוהג יש מקום לפעמים שיקול דעת משפטי וכדאי לקבל הכוונה.
מצב נפוץ נוסף שמצריך הפעלת שיקול דעת מצד עורכי דין בתחום השכירות הינו כאשר הפגם בתשתית גורם לנזק רכוש. לדוגמה, נזילה שמקורה באינסטלציה הפוגעת בריהוט ויוצרת נזק. בפרט כאשר המשכיר מתעכב בתיקון. גם במקרים אלו הנטייה תהיה לפרש לטובת השוכרים. בנושא זה אין תחליף לניסיון מצטבר אצל עו"ד לשכירות המטפל בעניינים כאלו דרך קבע, אולם במקרים רבים שיקול דעת בריא של השוכר, גם במקרה של התנהלות עצמאית – טרם כניסה לחוזה – יכול לחסוך עוגמת נפש עתידית.
מתי השוכר ישלם על תיקונים? חלוקת האחריות בין הצדדים
החלוקה איננה "דיכוטומית" לגמרי, אם כן, תקלות בגופי חימום/דוד חימום יהיו למשל לרוב על המשכיר. אבל אם נגרם נזק למשל מאי ניקוי פילטר, האחריות לאותו נזק – בעיקר אם הוא משמעותי – יהא על השוכר. זהו השטח האפור שבו עורך דין שכירות עוסק פעמים רבות.
בנוסף, ריבוי נזקים בהם בעל הדירה לא טיפל יכול לשחק לטובת השוכר, גם במקרים גבוליים מכיוון שהם מצביעים על התנהלות של התנערות מאחריות מצד המשכיר.
נשאלת השאלה, אז מתי בכל זאת השוכר ישלם על תיקונים בדירה?
עו"ד אסף פלג מסביר כי לכלל הזה יש מספר חריגים שהעיקרי שבהם הוא מצב שבו השוכר יצר את הנזק בכוונה או התרשל. או כפי שאמרנו, בנושאים מסוימים בהם יש התניה (דיספוזיטיבית) בחוזה השכירות. יחד עם זאת, בנסיבות נוספות גם ייתכן שהנטל ייפול על כתפי זה השוכר את הנכס.
כמה זמן יש למשכיר לתקן נזקים בדירה (דחוף ורגיל)?
ככלל, בדירה להשכרה , למשכיר ישנם 30 ימים ממועד ההודעה של השוכר לצורך תיקון הנזקים. במקרים דחופים פרק זמן זה קצר יותר (3 ימים). מקרים לא דחופים הם למעשה מה שנחשב כבלאי טבעי בדירת מגורים.
אם השוכר לא תיקן ליקוי שנגדיר כאן כדחוף, השוכר יכול ברוב המקרים לתקן בכוחות עצמו על ידי איש מקצוע מטעמו ולדרוש תשלום – שיפוי מצד המשכיר (בגדול, במקרים רגילים אפשר גם לדרוש החזר אם המשכיר לא נענה לבקשות לתיקון). נזכיר כי גם נושא זה לצערנו מהווה כר פורה למחלוקות משפטיות בהם נתקלים לא אחת עורכי דין לשכירות ולחוזי-שכירות.
נראה שהדרך הפשוטה ביותר לצמצם את הסיכון למחלוקות מסוגים שונים היא באמצעות עריכת הסכם שכירות באופן מדוקדק המפרט את מידת האחריות של כל צד לרכיבים שונים בדירת המגורים. ניסוח חוזה שכירות מיטבי יכלול התייחסות לנושאים הנפוצים אבל גם לנקודות המיוחדות לכל נכס מושכר.
עוד נקודה מעניינת אחרונה לציין היא שחוק השכירות והשאילה עבר עדכון (שכירות הוגנת) בשנת -2017. נדון בו באופן פרטני במאמר נוסף בקרוב, וכן בשאלות כגון – מה לעשות אם בעל הבית מסרב לתקן בלאי או נזק כנדרש ממנו.
משרד עורכי דין אסף פלג זמין לרשותכם בשאלות אלו ועוד, בטלפון 054-5829265 www.pelleg-law.co.il
* האמור באתר זה לצורך מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אין באמור משום המלצה לביצוע כל פעולה משפטית או אחרת ללא ייעוץ מגורם משפטי מוסמך.