התשובה, בגדול: החוק (חוק השכירות והשאילה, תשל"א־1971) נוטה לטובת השוכר, ובהתאם לכך רוב הליקויים שנגרמו בעקבות שימוש סביר או בלאי טבעי, יהיו באחריות המשכיר, בעל הדירה ולא באחריות השוכר. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם התקלות נובעות מליקוי בתשתיות המבניות (כגון אינסטלציה, חשמל וכדומה). לפי סעיף 25ח, כשהוא חל, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה; המשכיר אחראי לליקוי אחר שאינו קל ערך. סעיף חוזי המטיל על השוכר אחריות נוספת אינו גובר אוטומטית על הוראות הדין; יש לבדוק אם ההתניה מותרת.
מה אומר החוק על תיקון נזק בדירה?
בגדול מאד, החוק (חוק השכירות והשאילה, תשל"א־1971) נוטה לטובת השוכר, ובהתאם לכך רוב הליקויים שנגרמו בעקבות שימוש סביר/בלאי סביר, יהיו באחריות המשכיר, בעל הדירה ולא באחריות השוכר. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם התקלות נובעות מליקוי בתשתיות המבניות, כפי שיוסבר בהמשך.
בשכירות למגורים שעליה חל ההסדר, סעיף 25יד(2) אינו מאפשר להתנות לרעת השוכר על הוראות האחריות שבסעיף 25ח(א)(1), (ב) ו־(ג). לכן סעיף חוזי המטיל את "כל התיקונים" על השוכר אינו מכריע כשלעצמו. יש לבדוק גם את סייגי התחולה שבסעיף 25טו ואת סוג הליקוי. שכירות בין קרובים כהגדרתם בחוק אינה מוחרגת אוטומטית מכל ההסדר, אך סעיף 25טו(ב) מוציא אותה מאיסור ההתניה שבסעיף 25יד(2). גם חיוב בצביעה בסיום השכירות דורש בדיקת החוזה, מצב הדירה והדין החל.
חשוב לציין שההגדרה של תשתית מבנית אינה תמיד חדה לגמרי. אמנם אין מחלוקת שהחיבור לחשמל/מים/ביוב/גז/בטון וכיוצא בזה הם חלק מהתשתית אבל לעתים רכיבים שונים הם בשטח האפור, נניח, דלת עם רשת או חלון בעל תריסים שבירים. במקרים כאלו, על אף הנוהג יש מקום לפעמים שיקול דעת משפטי וכדאי לקבל הכוונה.
מצב נפוץ נוסף שמצריך הפעלת שיקול דעת מצד עורכי דין בתחום השכירות הינו כאשר הפגם בתשתית גורם לנזק רכוש. לדוגמה, נזילה שמקורה באינסטלציה הפוגעת בריהוט ויוצרת נזק. בפרט כאשר המשכיר מתעכב בתיקון. גם במקרים אלו הנטייה תהיה לפרש לטובת השוכרים. בנושא זה אין תחליף לניסיון מצטבר אצל עו"ד לשכירות המטפל בעניינים כאלו דרך קבע, אולם במקרים רבים שיקול דעת בריא של השוכר, גם במקרה של התנהלות עצמאית – טרם כניסה לחוזה – יכול לחסוך עוגמת נפש עתידית.
מתי השוכר ישלם על תיקונים? חלוקת האחריות בין הצדדים
החלוקה איננה "דיכוטומית" לגמרי, אם כן, תקלות בגופי חימום/דוד חימום יהיו למשל לרוב על המשכיר. אבל אם נגרם נזק למשל מאי ניקוי פילטר, האחריות לאותו נזק – בעיקר אם הוא משמעותי – יהא על השוכר. זהו השטח האפור שבו עורך דין שכירות עוסק פעמים רבות.
בנוסף, ריבוי נזקים בהם בעל הדירה לא טיפל יכול לשחק לטובת השוכר, גם במקרים גבוליים מכיוון שהם מצביעים על התנהלות של התנערות מאחריות מצד המשכיר.
נשאלת השאלה, אז מתי בכל זאת השוכר ישלם על תיקונים בדירה?
עו"ד אסף פלג מסביר כי לכלל הזה יש מספר חריגים שהעיקרי שבהם הוא מצב שבו השוכר יצר את הנזק בכוונה או התרשל. או כפי שאמרנו, בנושאים מסוימים בהם יש התניה (דיספוזיטיבית) בחוזה השכירות. יחד עם זאת, בנסיבות נוספות גם ייתכן שהנטל ייפול על כתפי זה השוכר את הנכס.
כמה זמן יש למשכיר לתקן נזקים בדירה (דחוף ורגיל)?
בשכירות למגורים שעליה חל סעיף 25ח, על המשכיר לתקן פגם שאינו קל ערך ושאינו באחריות השוכר בתוך זמן סביר מדרישת השוכר, ולא יאוחר מ־30 ימים. פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים. אלה מועדים מרביים, ולא היתר להמתין תמיד עד היום האחרון; הדחיפות תלויה בהשפעת הפגם על המגורים ולא רק בשאלה אם הוא בלאי טבעי.
אם המשכיר לא תיקן פגם שבאחריותו במועד החל, אפשר לבחון תיקון בידי השוכר והחזר הוצאות סבירות, בהתאם לסעיף 9 ולתנאי החוק, לרבות הודעה מראש כנדרש. בפגם דחוף במיוחד שאין לדרוש מהשוכר להמתין לתיקונו בידי המשכיר, סעיף 9(ג) מסדיר חריג. יש לתעד את הפגם, הדרישות, הדחיפות וההוצאות; אין זכות גורפת לכל תיקון או לכל סכום.
נראה שהדרך הפשוטה ביותר לצמצם את הסיכון למחלוקות מסוגים שונים היא באמצעות עריכת הסכם שכירות באופן מדוקדק המפרט את מידת האחריות של כל צד לרכיבים שונים בדירת המגורים. ניסוח חוזה שכירות מיטבי יכלול התייחסות לנושאים הנפוצים אבל גם לנקודות המיוחדות לכל נכס מושכר.
עוד נקודה מעניינת אחרונה לציין היא שחוק השכירות והשאילה עבר עדכון (שכירות הוגנת) בשנת -2017. נדון בו באופן פרטני במאמר נוסף בקרוב, וכן בשאלות כגון – מה לעשות אם בעל הבית מסרב לתקן בלאי או נזק כנדרש ממנו.
משרד עורכי דין אסף פלג זמין לרשותכם בשאלות אלו ועוד, בטלפון 054-5829265
* האמור באתר זה לצורך מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אין באמור משום המלצה לביצוע כל פעולה משפטית או אחרת ללא ייעוץ מגורם משפטי מוסמך.
