מה ההבדל בין הסבת חוזה שכירות, שכירות משנה, וביטול בהסכמה? למרות שהשפה היומיומית מטשטשת בין השלושה, מבחינה משפטית הם מנגנונים שונים לחלוטין, עם השלכות שונות על אחריות, על פיקדון, ועל מי בעצם השוכר של הדירה אחרי הצעד.
הסבה היא מנגנון שבו השוכר המקורי יוצא מהחוזה, ושוכר אחר נכנס במקומו – כשוכר עיקרי, מול המשכיר. שכירות משנה, לעומת זאת, היא מצב שבו השוכר המקורי נשאר אחראי כלפי המשכיר ומשכיר את הדירה לאדם אחר משלו. ביטול בהסכמה הוא סיום החוזה הקיים בלי להחליף שוכר. שלוש דרכים, שלושה תוצרים משפטיים שונים.
מה זאת בעצם הסבה
בהסבה אמיתית, השוכר המקורי משתחרר מההתחייבויות שלו כלפי המשכיר, והשוכר החדש לוקח את מקומו בכל המישורים. החוזה המקורי לא מסתיים אלא ממשיך, אבל עם זהות שוכר אחרת. זה מסלול שמיועד לסיטואציה שבה השוכר רוצה לעזוב, מצא מחליף שעונה על דרישות המשכיר, וכל הצדדים מסכימים שהחלפת זהות היא הפתרון.
הקושי הראשון בהסבה הוא שהיא דורשת הסכמה מפורשת של המשכיר. בלי הסכמתו, מה שתעשו אינו הסבה אלא הפרת חוזה. רוב חוזי השכירות אוסרים על העברת הזכויות לצד שלישי בלי הסכמת המשכיר בכתב, ובדין מצוי גם בחוק כי הסכמה כזו נדרשת. לכן הצעד הראשון הוא תמיד פנייה רשמית למשכיר, רצוי בכתב, עם הצגת השוכר המוצע.
שלוש המסלולים זה לצד זה
| קריטריון | הסבת חוזה | שכירות משנה | ביטול בהסכמה |
|---|---|---|---|
| מי השוכר אחרי הצעד | השוכר החדש בלבד | השוכר המקורי, שמשכיר משנית | אין שוכר, החוזה מסתיים |
| אחריות השוכר המקורי | משוחרר אם נחתם הסכם הסבה מסודר | נשאר אחראי בלעדית כלפי המשכיר | משוחרר במסגרת הסכם ההפסקה |
| דורש הסכמת משכיר? | כן, חיונית | תלוי בחוזה, רוב פעם כן | כן, מהותה בהסכמה |
| מה קורה לפיקדון | מועבר לאחריות השוכר החדש או מוחזר | נשאר על שם השוכר המקורי | מוחזר במסגרת ההסכם |
מה חייב להופיע בהסכם ההסבה
הסכם הסבה איכותי הוא מסמך שלוש-צדדי: השוכר היוצא, השוכר הנכנס, והמשכיר. כולם חתומים. החתימה של המשכיר היא לא רק פורמליות, היא ההוכחה לכך שההסבה מוסכמת, וכי השוכר היוצא משוחרר.
- זיהוי החוזה המקורי – תאריך, צדדים, כתובת.
- תאריך כניסת השוכר החדש לחוזה – וזהות השוכר היוצא במאי המסירה.
- הצהרה מפורשת על שחרור השוכר היוצא מכל ההתחייבויות מאותו תאריך ואילך.
- אימוץ החוזה המקורי על ידי השוכר החדש – הצהרה שהוא קרא, הבין, ומקבל את כל תנאי החוזה כפי שהם.
- החלפת בטחונות – השוכר החדש מעמיד פיקדון, ערב או שטר חוב משלו, והבטחונות הקיימים מבוטלים או מוחזרים. נקודה קריטית. שטר חוב של שוכר א' נשאר תקף עד שהוא בוטל מפורשות.
- מצב הדירה במעמד החלפה – תיעוד משותף.
- חתימה משולשת – שלושת הצדדים, באותו מעמד אם אפשר.
מה אם המשכיר מסרב להסבה
זו שאלה שאליה הקדשנו במשרד מאמר נפרד, אבל שווה לסכם את העיקר. סירוב המשכיר אינו מוחלט. אם השוכר המוצע עומד בתנאי איתנות פיננסית סבירים, ואם הסיבה לסירוב אינה נמצאת בנימוקים סבירים, ניתן לעיתים לכפות את ההסבה דרך פנייה לבית משפט, בעיקר כאשר חוזה השכירות עצמו מתיר הסבה כפופה להסכמה שלא תיחשב באופן בלתי סביר. כל מקרה לגופו, ויש להעריך לפני שיוצאים למלחמה.
שאלות נפוצות
אם המשכיר אישר את ההסבה בעל פה אבל לא חתם, האם זה מספיק?
לא. אישור בעל פה אינו מספיק להסבה תקפה משפטית, וגם אם המשכיר באמת התכוון אליו, הוא יוכל לחזור בו עד מעמד החתימה. החתימה הכתובה היא היא ההסבה. עד שלא נחתם המסמך, השוכר המקורי נשאר אחראי לחוזה.
האם הסבה משחררת את הערבים של השוכר המקורי?
הערבים של השוכר המקורי משוחררים רק אם זה נכתב מפורשות בהסכם ההסבה. ערבות היא התחייבות עצמאית, והיא תקפה עד שהיא מבוטלת. מי שחותם על הסבה מבלי לדאוג לשחרור הערבים, מותיר אותם חשופים גם אחרי שיצא מהחוזה.
מה קורה אם השוכר החדש מפר את החוזה אחרי ההסבה?
אם ההסבה הייתה מסודרת, האחריות עוברת אליו במלואה והשוכר המקורי משוחרר. המשכיר יוכל לפעול נגד השוכר החדש בלבד. אם ההסבה לא הייתה מסודרת והשחרור לא היה מפורש, השוכר המקורי עלול להיתפס כערב או כמי שעדיין אחראי.
צ'קליסט פעולה לפני שמסבים
- פנייה רשמית בכתב למשכיר עם פרטי השוכר המוצע.
- ווידוא הסכמת המשכיר להסבה ולא להבטחה לשוכר משנה.
- הכנת הסכם הסבה משולש בכתב, לא הסתמכות על תוספת קצרה לחוזה הקיים.
- ביטול מפורש של הבטחונות הישנים והעמדת חדשים על שם השוכר הנכנס.
- שחרור הערבים של השוכר היוצא, אם היו, באותו הסכם.
- תיעוד משותף של מצב הדירה במעמד החלפת השוכרים.
- חתימה משולשת באותו מעמד, רצוי בנוכחות עו"ד המתמחה בדיני שכירויות.
הסבה היא לא צעד מסובך, אבל היא צעד שמשפיע על שלושה צדדים בו זמנית. מסמך שערוך טוב חוסך את כל הסכסוכים האפשריים בעתיד; מסמך חצוי מייצר בעיה במקום לפתור אותה.
לפנייה למשרדנו:
- נייד וווטסאפ: 054-5829265
- מייל: [email protected]
הבהרה: המידע במאמר זה הינו כללי, חינוכי ואינפורמטיבי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית, המלצה או תחליף להתייעצות פרטנית עם עורך דין המתאים לנסיבות המקרה הספציפי. המידע אינו יוצר יחסי עורך דין-לקוח. הדין והפסיקה עשויים להשתנות; ייתכן שחלק מהמידע אינו עדכני למועד הקריאה. כל הסתמכות על תכני מאמר זה, באחריות הקורא בלבד.
נושאים נוספים קרובים:
איך להתמודד עם בעל דירה שמנסה להעלות את שכר הדירה בניגוד לחוזה?