גיליתם עובש או נזילה בדירה שכורה והמשכיר טוען שזו אחריותכם? המדריך מסביר כיצד לברר את מקור הליקוי, לתעד את הפנייה ולבדוק מי חייב לתקן. תיקון עצמי, הפחתת שכר דירה וביטול חוזה הם מסלולים שונים, שלכל אחד מהם תנאים שצריך לבדוק לפני שפועלים.
מהן הבעיות הנפוצות ולמה הן קורות
עובש וטחב
מיקום העובש, מועד הופעתו וחזרתו לאחר ניקוי הם נתונים חשובים לבדיקה. צילום לבדו אינו קובע אם המקור הוא חדירת מים, עיבוי, ליקוי במבנה או אופן השימוש בדירה. במחלוקת על הסיבה יש לשקול בדיקה של בעל מקצוע מתאים.
נזילות מים
תעדו מאין נראית הרטיבות, מתי היא מופיעה ואם היא קשורה לגשם או לשימוש במתקן מסוים. בעל מקצוע מתאים יכול לבדוק את מקור הנזילה ואת דרך התיקון; אין להסיק מהכתם בלבד שנדרש תיקון מבני.
השפעות בריאות ונזק לרכוש
תעדו בנפרד את הליקוי ואת הנזק הנטען לריהוט או לחפצים, ושמרו קבלות והצעות תיקון. במקרה של תסמינים או חשש בריאותי פנו לאיש מקצוע רפואי; מאמר משפטי אינו קובע אבחנה או קשר רפואי בין העובש לנזק.
חלוקת האחריות בין שוכר למשכיר
מתי המשכיר חייב לטפל
כאשר חל ההסדר לשכירות מגורים, סעיף 25ח מבחין בין ליקוי עקב שימוש בלתי סביר של השוכר לבין ליקוי אחר שאינו קל ערך, שאותו על המשכיר לתקן. אין די בכותרת "עובש" כדי לקבוע אחריות. בדקו למשל:
• מה מקור הנזילה לפי הבדיקה המקצועית.
• האם הליקוי היה קיים ומתי דווח למשכיר.
• מהן אפשרויות האוורור ומה היה אופן השימוש בדירה. ראו תיקון חוק השכירות והשאילה משנת 2017, סעיפים 25ח, 25יד ו-25טו, לרבות סייגי התחולה.
כאשר חל סעיף 25ח לחוק השכירות והשאילה, ליקוי שאינו קל ערך ושאינו באחריות השוכר יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מדרישת השוכר. פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים. אין כלל אחיד של 7 עד 14 ימים לכל נזילה או עובש.
מתי השוכר נושא באחריות
כאשר סעיף 25ח חל, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. עצם הופעת העובש בזמן השכירות אינה מספיקה לקביעת הסיבה. יש לבחון את טענות הצדדים, תנאי הדירה והתיעוד, בלי להניח מראש שכל נטל ההוכחה מוטל על צד אחד.
מצבים מעורבים
ייתכן שהבדיקה תצביע על כמה גורמים לרטיבות או לעובש. יש לברר את תרומתו של כל גורם, את חובות הצדדים ואת פעולותיהם לאחר הגילוי. אין כלל אוטומטי שלפיו כל ליקוי במבנה פוטר את השוכר, או שכל טענה לחוסר אוורור פוטרת את המשכיר.
איך מוכיחים את מקור הבעיה
צילום ותיעוד
צלמו את העובש או הנזילה מזוויות שונות, כולל תאריך ותמונה רחבה של המיקום בדירה.
דיווח מסודר למשכיר
שלחו למשכיר הודעה כתובה עם תמונות, תיאור הפגיעה בשימוש בדירה ודרישה לתיקון. שמרו אישור מסירה ותשובות, והציעו מועדים לבדיקה. התאימו את הדרישה לדחיפות ולמועדי סעיף 25ח שתוארו לעיל, אם הוא חל; אין זמן המתנה אחיד של שבוע או שבועיים.
חוות דעת מקצועית
כאשר מקור הבעיה שנוי במחלוקת, ניתן לשקול בדיקה של מומחה מתאים. בקשו מראש הצעת מחיר והגדירו אם נדרשת בדיקה לצורך תיקון, תיעוד או חוות דעת להליך משפטי. המחיר והצורך בחוות דעת תלויים במקרה, ואין הבטחה שההוצאה תוחזר.
המשכיר מסרב לתקן: מה עושים
שליחת מכתב דרישה
אם אין מענה מספק, מכתב דרישה יכול לרכז את תאריכי הפניות, הממצאים, הפגיעה בשימוש והטיפול המבוקש. אין להודיע על קיזוז או על ביטול כאילו הזכאות כבר הוכרעה; יש לבדוק תחילה את החוזה, הראיות והתנאים המשפטיים לכל צעד.
פנייה לרשות המקומית
אם עולה חשש למפגע תברואתי או למבנה מסוכן, אפשר לברר במוקד הרשות המקומית איזה גורם מטפל בכך ובאיזו סמכות. פנייה לרשות אינה מחליפה את הדרישה למשכיר או את בדיקת הסעדים בחוזה, ואינה מבטיחה שיינתן צו תיקון.
תיקון עצמי, החזר הוצאות והפחתת שכר דירה
סעיף 9 מבחין בין תיקון ודרישת החזר הוצאות סבירות לבין הפחתה לפי הירידה בשווי השכירות כל עוד הליקוי לא תוקן. המסלולים מותנים בדרישה ובאי תיקון במועד החל; לפני תיקון עצמי נדרשת ככלל הודעה זמן סביר מראש, בכפוף לחריג הדחיפות. קיזוז חוב נטען מדמי השכירות מחייב בדיקה נפרדת של הזכאות, הסכום וההודעה. אין היתר גורף להפסיק לשלם. להרחבה: קיזוז משכר הדירה והסיכון למחלוקת עם המשכיר.
תביעה קטנה על עובש או נזילה בדירה שכורה
מתי כדאי לתבוע
לפני הגשת תביעה בדקו מהו הסעד הדרוש, כיצד מוכיחים את האחריות ואת הנזק, ואם הסכום וסוג התביעה מתאימים למסלול של תביעות קטנות. נזק רפואי נטען עשוי לדרוש ראיות ובדיקה שונות מהחזר חשבונית תיקון.
אילו פיצויים אפשר לדרוש
לפי העילה והראיות אפשר לבחון דרישה להוצאות תיקון סבירות, להפחתת שכר דירה או לפיצוי על נזק מוכח. יש לפרט את החישוב, לצרף אסמכתאות ולהימנע מכפל פיצוי. גם דרישה לעוגמת נפש אינה מבטיחה פסיקת סכום.
כמה זמן נמשך ההליך
אין משך אחיד שניתן להבטיח. מועד הדיון, המצאת המסמכים, הצורך בראיות והחלטות בית המשפט משפיעים על משך ההליך. בדקו את ההודעות בתיק ואל תסתמכו על טווח חודשים כללי לצורך החלטה אם לעזוב או להפסיק לשלם.
שאלות נפוצות
האם חובה עורך דין בתביעה קטנה?
לא. ההליך נגיש לאזרחים ללא ייצוג, אך ייעוץ משפטי קצר יכול לעזור במקרים מורכבים.
מה עושים אם המשכיר טוען שהעובש באשמתי?
בקשו להבין על אילו ממצאים מבוססת הטענה ושמרו תיעוד של מצב הדירה והשימוש בה. מקור הליקוי וחלוקת האחריות נבחנים לפי הראיות וההליך; אין להניח שכל נטל ההוכחה מוטל תמיד על המשכיר.
אפשר לבטל חוזה שכירות בגלל עובש?
עובש אינו מבטל חוזה אוטומטית. יש לבדוק אם קיימת הפרה יסודית, או אם נדרשת תחילה ארכה לתיקון, ואת מתן הודעת הביטול במועד סביר לפי סעיפים 6 עד 8 לחוק החוזים (תרופות). עזיבה ללא בדיקה עלולה להשאיר מחלוקת על תשלומים ובטוחות.
סיכום
הצעד הראשון הוא לברר את מקור הליקוי ולרכז תיעוד ופניות. לפני קיזוז, תיקון עצמאי או ביטול חוזה, כדאי לבדוק בייעוץ אישי את תחולת החוק ואת המסמכים. לתיאום הייעוץ הכינו את החוזה, התמונות וההתכתבויות, ותאמו עם המשרד את אופן העברתם.
לייעוץ או סיוע בנושאי שכירות:
📞 054-5829265 | ✉️ [email protected] | 🌐 www.pelleg-law.co.il
המידע במאמר זה כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני.
התכנים באתר נועדו למידע כללי ועיוני בלבד. אנו משתדלים לשמור על תוכן עדכני ומועיל, אך אין בהם תחליף לייעוץ משפטי פרטני או המלצה לנקיטת פעולה משפטית או אחרת.
עודכן לאחרונה בתאריך 21.9.2026
