מחלוקות בין שוכרים למשכירים נולדות לעיתים מפרטים קטנים שלא הובהרו בחוזה. חוזה ברור ותגובה מהירה לבעיה יכולים לחסוך כסף, זמן ומתח לשני הצדדים.
הכתוב אינו מהווה ייעוץ משפטי אישי.

הזכויות והחובות המרכזיות בשכירות דירה

החוק קובע מסגרת בסיסית לשני הצדדים, גם אם לא נכתב אחרת בחוזה. היא כוללת:

• חובת המשכיר למסור דירה המתאימה למגורים

• אחריות לתיקונים שאינם "קלי ערך"

• הגבלות על גובה הבטוחות (פיקדון, ערבות)

למה חשוב חוזה שכירות מסודר?

חוזה כתוב ומפורט מונע אי־הבנות. מומלץ לכלול בו:

• פירוט התשלומים החלים על השוכר

• מנגנון לטיפול בתקלות וליקויים

• סוג הבטוחה וגובהה

• הצמדות ומועדי עדכון השכירות

• מנגנון לפינוי או חידוש בתום התקופה

תקלות וליקויים במושכר: מי אחראי לתקן ומתי

ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם עקב שימוש בלתי סביר — באחריות המשכיר.
בפגם דחוף שמונע שימוש סביר בדירה, חובה על המשכיר לטפל במהירות. אם הוא לא עושה זאת, השוכר יכול לפעול בעצמו ולקזז את ההוצאה מהתשלום.

טיפים פרקטיים:

1. לתעד כל פנייה על ליקוי בכתב ובצילום.

2. לקבוע בחוזה מה נחשב "תיקון דחוף".

3. להסכים מראש על תקרת הוצאה לשוכר במצב חירום.

ערובות, פיקדון ושטר חוב: כמה מותר לבקש?

כאשר הבטוחה כרוכה בהוצאה כספית לשוכר (פיקדון או ערבות בנקאית) — החוק מגביל את הסכום לנמוך מבין שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות.
ניתן לשלב סוגי בטוחות, אך יש לעמוד במגבלות החוק.

טיפ: מומלץ להציע לשוכר חלופות — למשל, לבחור בין ערבות בנקאית קטנה לשטר חוב וערב אחד. כך מגדילים את סיכויי ההתקשרות עם שוכרים טובים.

דירה לא ראויה למגורים: מה המשמעות

המשכיר מחויב למסור דירה "ראויה למגורים" — עם תשתיות תקינות של מים, חשמל, ניקוז, איוורור ובטיחות.
אם הדירה אינה עומדת בדרישות, מדובר בהפרה המאפשרת לשוכר לדרוש תיקון, פיצוי או סיום החוזה.

מה כדאי לעשות לפני כניסה לדירה:

• לערוך בדק־בית בסיסי

• לרשום ליקויים בנספח למסירה

• לצלם מצב מונים, קירות ותקרות

• לקבוע בחוזה לוחות זמנים לטיפול בליקויים

אי־תשלום, הפרות וחילוקי דעות: איך לפעול

עו"ד אסף פלג מסביר כי במקרים של אי־תשלום או הפרות מהותיות, ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר — הליך מקוצר שממוקד בפינוי בלבד, ללא תביעה שכנגד.
במקביל, או לאחר מכן, אפשר להגיש תביעה כספית על נזקים או דמי שכירות.

צעדים מומלצים:

1. שליחת מכתב התראה מסודר עם פירוט ההפרה.

2. בחירה אם להתחיל בהליך פינוי בלבד או לשלב תביעה כספית בנפרד.

3. שקילת הסדר תשלומים כדי לשמור על יחסי שכירות תקינים.

טבלה: חובות וזכויות עיקריות בשכירות דירה

שאלות ותשובות נפוצות

מה נחשב "תיקון דחוף"?
פגם שמונע מגורים סבירים (כמו קצר חשמלי חמור או תקלה בצנרת). אם המשכיר לא מתקן בזמן — ניתן לפעול עצמאית לפי החוק.

כמה פיקדון מותר לבקש?
עד שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות, לפי הנמוך.

מה עושים כששוכר לא מתפנה?
מגישים תביעה לפינוי מושכר, הליך מהיר יחסית המתמקד בפינוי בלבד.

הדירה לא ראויה — אפשר "לשבור חוזה"?
כן, בנסיבות מסוימות. החוק מאפשר סיום ההסכם או דרישה לתיקון ופיצוי.

סיכום

חוזה ברור, תיעוד שיטתי ותגובה מהירה — שלושת הצעדים שימנעו את רוב סכסוכי השכירות.
במקרה של מחלוקת, עדיף לפעול לפי החוק והחוזה, ולא להיגרר לצעדים חפוזים.
אם אתם עומדים בפני סכסוך שכירות — אפשר לפנות לייעוץ מקצועי לבדיקת המסמכים ותכנון הצעדים.

טלפון: 054-5829265  עו"ד אסף פלג
אתר: www.pelleg-law.co.il

The post יחסי שוכר משכיר – מדריך ממשרד עורכי דין אסף פלג appeared first on עו"ד אסף פלג.

מאת: עו"ד אסף פלג | משרד עורכי דין אסף פלג

מבוא: כוחו של שטר החוב בהסכמי שכירות

בשוק הנדל"ן הישראלי, שטר חוב מהווה כלי משפטי רב עוצמה להבטחת זכויותיהם של משכירי נכסים. ככל שמשקיעי נדל"ן מחפשים דרכים להגן על השקעתם, שטר החוב הפך לאחת הבטוחות הנפוצות והאפקטיביות ביותר בהסכמי שכירות.

במאמר זה נסקור את מהותו של שטר החוב בדיני השכירות, יתרונותיו וחסרונותיו, הליכי המימוש והאכיפה, ונקודות חשובות שיש לקחת בחשבון – הן מנקודת מבטו של המשכיר והן מזו של השוכר.

מהו שטר חוב בהקשר של שכירות?

שטר חוב בשכירות הוא מסמך משפטי המהווה התחייבות של השוכר לשלם למשכיר סכום מסוים, במקרה של הפרת הסכם השכירות. בניגוד לתפיסה הרווחת, אין צורך לרכוש טופס מיוחד – ניתן להדפיס שטר חוב על נייר רגיל, כל עוד הוא כולל את כל הפרטים הנדרשים על פי דין.

שטר החוב מאפשר למשכיר לפנות ישירות להוצאה לפועל במקרה של הפרת ההסכם, מבלי צורך בהגשת תביעה מקדימה לבית המשפט. יתרון זה הופך את שטר החוב לכלי יעיל ומהיר לאכיפת זכויות המשכיר.

סוגי שטרות חוב בשכירות

1. מבחינת סחירות

• שטר חוב לא סחיר – הנפוץ והמומלץ בהסכמי שכירות, מגביל את יכולת העברת הזכויות בשטר לצד שלישי
• שטר חוב סחיר – מאפשר העברת זכויות הגבייה לגורם אחר, דבר שעלול ליצור בעיות לשוכר

2. מבחינת הערבים

• שטר חוב עם ערבים (ערבות אוואל) – מחזק משמעותית את יכולת הגבייה
• שטר חוב ללא ערבים – פחות אפקטיבי ולרוב דורש בטוחות נוספות

3. מבחינת הצמדה

• שטר חוב צמוד למדד – מומלץ בשכירויות ארוכות טווח
• שטר חוב צמוד לדולר – רלוונטי כאשר שכר הדירה נקוב בדולרים
• שטר חוב ללא הצמדה – פחות יעיל בתקופות של אינפלציה

הסכום המקסימלי בשטר חוב לשכירות

על פי הנהוג כיום, הסכום המקסימלי שניתן לרשום בשטר חוב לשכירות מוגבל לנמוך מבין:

• סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות
• סכום דמי השכירות עבור 3 חודשים

לדוגמה: בשכירות שנתית עם דמי שכירות של 4,000 ₪ לחודש, הסכום המקסימלי המומלץ בשטר החוב יהיה 12,000 ₪.

עם זאת, חשוב לציין כי בפועל ניתן לרשום סכום גבוה יותר, אך במקרה של מימוש השטר, החייב יוכל להתנגד ולטעון כי הסכום אינו עומד בהלימה לנזק שנגרם בפועל.

יתרונות שטר החוב למשכיר

1. הליך גבייה מזורז – אפשרות לפנות ישירות להוצאה לפועל
2. גמישות – ניתן להתאים את סכום השטר לפי שיקול דעת
3. עלות נמוכה – אין צורך בהוצאות משמעותיות כמו בערבות בנקאית
4. אפקט הרתעתי – עצם קיומו של שטר חוב חתום מרתיע שוכרים מהפרות
5. אפשרות לחייב ערבים – מרחיב את אפשרויות הגבייה מעבר לשוכר עצמו

חסרונות שטר החוב למשכיר

1. יכולת גבייה מוגבלת – תלויה ביכולת הכלכלית של השוכר והערבים
2. אפשרות להתנגדות – השוכר יכול להגיש התנגדות בתוך 30 יום
3. עיכובים בהליך – התנגדות מעבירה את הדיון לבית המשפט
4. אי וודאות – גם לאחר פסק דין, אין ערובה לגבייה בפועל

הליך מימוש שטר החוב – צעד אחר צעד

1. התראה מוקדמת

טרם פנייה להוצאה לפועל, מומלץ לשלוח מכתב התראה רשמי לחייב ולערבים, המפרט את ההפרה ואת הכוונה לממש את שטר החוב.

2. הגשת בקשה לביצוע שטר בהוצאה לפועל

הבקשה תכלול:

• טופס בקשה לביצוע שטר
• שטר החוב המקורי
• תשלום אגרה (משתנה בהתאם לסכום השטר)
• ייפוי כוח לעורך דין (אם מיוצג)

3. פתיחת תיק בהוצאה לפועל

עם קבלת הבקשה, נפתח תיק הוצאה לפועל והחייב מקבל אזהרה לשלם את החוב תוך 30 יום.

4. טיפול בהתנגדויות

אם החייב מגיש התנגדות, התיק מועבר לבית משפט השלום להכרעה. אם לא הוגשה התנגדות, מתחילים בהליכי גבייה.

5. הליכי גבייה

לאחר שהשטר אושר לביצוע, ניתן לנקוט באמצעי אכיפה כגון:

• עיקול חשבונות בנק
• עיקול משכורת
• עיקול נכסים
• הגבלות שונות (רישיון נהיגה, יציאה מהארץ, כרטיס אשראי ועוד, בהתאם לסדרי הדין העדכניים בהוצאה לפועל)

טיפים מקצועיים לניסוח שטר חוב אפקטיבי

1. ציינו במפורש "לא סחיר" – למניעת העברת השטר לגורמים בשוק האפור (בצ'קים ההמלצה היא, לרוב, "למוטב בלבד"  + קרוס).
2. הקפידו על זיהוי מדויק – צלמו תעודות זהות של השוכר והערבים, ורשמו פרטים מלאים
3. בדקו רקע של השוכר והערבים – בדיקה באתר בנק ישראל אם הם מוגבלים או מוגבלים בנסיבות מחמירות
4. שמרו על העותק המקורי – רק המקור תקף לביצוע, צילום או העתק אינם קבילים
5. חתימה מאומתת – עדיף שחתימות השוכר והערבים יאומתו על ידי עורך דין
6. הימנעו מתיקונים ידניים – כל מחיקה או תיקון ידני עלולים לפגוע בתוקף השטר
7. השאירו את תאריך הפירעון ריק – מלאו אותו רק בעת הצורך במימוש
8. שקלו החתמה על מספר שטרות – כך שאם תממשו אחד, יישאר בידכם שטר נוסף למקרה של הפרה עתידית

שטר חוב מול בטוחות אחרות בשכירות

בעת בחירת הבטוחה המתאימה, כדאי להשוות בין האפשרויות השונות:

ערבות בנקאית אוטונומית

יתרונות: בטוחה חזקה ביותר, מימוש מיידי ללא צורך בהליכים משפטיים
חסרונות: עלות גבוהה לשוכר, דרישה להפקדת כספים בבנק

צ'ק ביטחון

יתרונות: קל למימוש
חסרונות: סיכון לאובדן הצ'ק, אפשרות לביטול הצ'ק על ידי השוכר

פיקדון כספי

יתרונות: בטוחה בטוחה, זמינה מיידית
חסרונות: דורש הוצאה משמעותית מהשוכר, מגביל את יכולת השימוש בכסף

שטר חוב עם ערבים

יתרונות: עלות נמוכה, אפשרות לפעול מול הערבים
חסרונות: תלוי ביכולת הכלכלית של הערבים, מחייב הליך משפטי למימוש

מקרי בוחן – תובנות מהפסיקה

במהלך השנים, נדונו בבתי המשפט בישראל מקרים רבים הנוגעים למימוש שטרי חוב בשכירות. להלן מספר תובנות מרכזיות:

1. סכום השטר מול הנזק בפועל – בתי המשפט נוטים להגביל את המימוש לסכום הנזק שהוכח בפועל, גם אם הסכום בשטר גבוה יותר
2. חובת תום הלב במימוש – נדרשת הוכחת הפרה משמעותית של הסכם השכירות כתנאי למימוש
3. זכות ההתנגדות של השוכר – בית המשפט מכיר בזכות להתנגד לביצוע השטר אם יש עילה מוצדקת
4. מימוש חלקי – ניתן לממש את השטר באופן חלקי, בהתאם לגובה החוב או הנזק שהוכח

סיכום ומסקנות

שטר חוב מהווה כלי משפטי אפקטיבי להבטחת זכויות המשכיר בהסכמי שכירות. עם זאת, יעילותו תלויה באופן ניסוחו, בזהות החותמים והערבים, ובנסיבות המימוש.

מיקסום היתרונות של שטר החוב דורש תכנון מקדים, בדיקת רקע של השוכרים והערבים, וניסוח מדויק. במקרים רבים, מומלץ לשלב את שטר החוב עם בטוחות נוספות להגברת הביטחון.

משכירים המעוניינים לאכוף את זכויותיהם באמצעות שטר חוב, יפיקו תועלת רבה מליווי משפטי מקצועי, הן בשלב ניסוח השטר והן בשלב המימוש.

משרד עו"ד אסף פלג – מומחים בדיני מקרקעין ושכירות

משרדנו עוסק רבות בדיני מקרקעין, שכירות, תביעות קטנות ודיני חוזים (כולל חוזי שכירות), ומעניק ייעוץ וליווי משפטי מקצועי בכל הנוגע לשטרי חוב והסכמי שכירות, וכן ניסוח תביעות קטנות הקשורות בדיני שכירות.

לבדיקה ראשונית של סיכויי תביעה:
טלפון: 054-5829265
אתר: www.pelleg-law.co.il

המידע המובא במאמר זה הינו כללי בלבד ולצורכי העשרה, ואין לראות בו משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי המתייחס פרטנית לנסיבות המקרה. לקבלת ייעוץ ו/או לפני החלטה על כל פעולה משפטית ו/או אחרת, יש לפנות לעורך דין.

The post שטר חוב בשכירות appeared first on עו"ד אסף פלג.

ניתן לפנות להתייעצות עם עו"ד אסף פלג 054-5829265 או באמצעות צור קשר באתר.

בקרו אותנו גם בפייסבוק:

https://www.facebook.com/Assaf.Pelleg.Law.Office/

או באתר:

www.pelleg-law.co.il

The post נזקים בדירה – המאמר המלא appeared first on עו"ד אסף פלג.

יציאה מוקדמת מחוזה שכירות עשויה לגרור השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות, אך ניתן לצמצם אותן באמצעות תכנון מראש, סעיפי יציאה מוסדרים והסכמות הדדיות.

במאמר זה נבחן את הדרכים המרכזיות ליציאה מוקדמת, את עיקרי הפסיקה הישראלית בנושא, ואת הפתרונות המעשיים העומדים לרשות שני הצדדים.

הצהרת אחריות משפטית (Disclaimer)

האמור במאמר זה נועד למסירת מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל מקרה דורש בדיקה משפטית נפרדת בהתאם לנסיבותיו, ואנו ממליצים לפנות לעורך דין מוסמך לפני קבלת החלטות או נקיטת פעולות כלשהן.

תוכן עניינים

1. מבוא: מדוע יציאה מוקדמת מחוזה שכירות עשויה להיות מורכבת
2. ההשלכות המשפטיות והכלכליות בעזיבה מוקדמת
3. האם החוק מאפשר יציאה מוקדמת ללא השלכות?
   • הפרה יסודית מצד המשכיר
   • סיכול החוזה
   • חוזה לא חוקי או פגום
4. ניסוח סעיף יציאה מוקדמת: כיצד לעשות זאת נכון
5. אפשרויות מעשיות ליציאה מוקדמת מחוזה שכירות
   • טבלת השוואה: דרכי יציאה והמלצות
   • תרשים זרימה: תהליך יציאה מחוזה שכירות
6. סקירה קצרה של פסיקה ישראלית בנושא
7. התמודדות עם מחלוקות ומכתב יציאה מוקדמת
   • 5 טיפים מעשיים לפתרון מחלוקות
8. שאלות נפוצות (FAQ)
9. סיכום וקריאה לפעולה
10. מקורות וחומרי עזר

1. מבוא: מדוע יציאה מוקדמת מחוזה שכירות עשויה להיות מורכבת?

יציאה מוקדמת מחוזה שכירות יכולה להיחשב להפרת חוזה, הגוררת אפשרות לתביעה מצד המשכיר. באופן עקרוני, חוזה שכירות מחייב את שני הצדדים עד תום תקופתו או עד קיומו של סעיף יציאה המאושר בחוזה.

לדברי עו"ד אסף פלג: "מניסיוני הרב בטיפול בסכסוכי שכירות, הכרה מראש באפשרויות יציאה מוקדמת והסדרתן בחוזה עשויה לחסוך לשני הצדדים זמן ועלויות יקרות."

2. ההשלכות המשפטיות והכלכליות בעזיבה מוקדמת

עזיבה חד צדדית לפני תום תקופת השכירות עלולה להוביל לחיוב בתשלום מלא של דמי השכירות, פיצויים ואף הליכים משפטיים.

להלן עיקרי ההשלכות האפשריות:

1. חיוב בתשלום מלוא דמי השכירות עד תום החוזה
2. תביעת פיצויים נוספים בגין הוצאות פרסום, תיווך ועוגמת נפש
3. פגיעה אפשרית במוניטין השוכר ועלולה להשפיע על חוזי שכירות עתידיים
4. סכסוך משפטי ארוך ומורכב ועלויות נלוות (אגרות, שכר טרחת עו"ד)

יחד עם זאת, למשכיר קיימת חובת הקטנת נזק – כלומר, עליו לפעול למציאת שוכר חלופי באופן סביר. אם יוכח שהמשכיר לא ניסה להקטין את נזקיו, עשוי בית המשפט להפחית את הסכום לתשלום.

3. האם החוק מאפשר יציאה מוקדמת ללא השלכות?

לפי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, חוזה שכירות הוא חוזה מחייב ככל חוזה. עם זאת, קיימים חריגים שבהם השוכר עשוי להשתחרר מהחוזה ללא חבות מלאה, בעיקר בעת הפרה יסודית מצד המשכיר, סיכול החוזה או אם החוזה עצמו אינו חוקי.

הפרה יסודית מצד המשכיר

כאשר המשכיר אינו מקיים התחייבויות יסודיות (כגון אי-תיקון ליקויים חמורים, הפרעה קשה לשימוש סביר בדירה או כניסה תכופה ללא רשות), השוכר רשאי לבטל את ההסכם.
עו"ד אסף פלג ממליץ: "כדי להימנע מסכסוך מיותר, חשוב לתעד הפרות חוזרות של המשכיר ולשלוח דרישה רשמית לתיקון הליקויים לפני הביטול."

סיכול החוזה

דוקטרינת הסיכול מתייחסת לנסיבות בלתי צפויות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה מהותית.
לדוגמה: מחלה קשה המחייבת אשפוז ממושך, אסון טבע הפוגע קשות בדירה, או העברה תעסוקתית חריגה.
עם זאת, חשוב להבין שבתי המשפט בישראל מפרשים דוקטרינה זו בצמצום, ודורשים הוכחה של נסיבות חריגות באמת.

חוזה לא חוקי או פגום

• חוזה על נכס שאינו ראוי למגורים או שנבנה ללא היתרים
• תנאים מקפחים במיוחד או שנחתמו תחת כפייה
  במקרים אלו, השוכר יכול לטעון לבטלות ההסכם. יחד עם זאת, כל טענה כזו דורשת בדיקה משפטית ספציפית, ובתי המשפט אינם ממהרים לפסול חוזים שנחתמו ברצון חופשי.

4. ניסוח סעיף יציאה מוקדמת: כיצד לעשות זאת נכון

סעיף יציאה מוקדמת מאפשר לשוכר לסיים את השכירות בתנאים מוסכמים מראש, כמו מתן הודעה מוקדמת ותשלום פיצוי מוסכם.
זהו אחד הפתרונות היעילים ביותר למנוע סכסוכים, שכן הוא מצמצם את חוסר הוודאות של שני הצדדים.

"סעיף יציאה מאוזן מאפשר גמישות לשוכר וביטחון למשכיר," מסביר עו"ד אסף פלג. "למשל, הגדרת פיצוי מוסכם של 1-3 חודשי שכירות נחשבת סבירה לרוב."

דוגמה לסעיף יציאה מוקדמת:

"השוכר רשאי לסיים את השכירות לפני המועד הקבוע, בתנאי שימצא שוכר חלופי המקובל על המשכיר ויישא באחריות לכל דמי השכירות והחיובים הנלווים עד שיימצא שוכר כאמור, או ישלם פיצוי מוסכם של שני חודשי שכירות בנוסף למתן הודעה מוקדמת של 60 יום."

5. אפשרויות מעשיות ליציאה מוקדמת מחוזה שכירות

1. משא ומתן והסכמה הדדית – דרך ידידותית המונעת הליך משפטי
2. מציאת שוכר חלופי – פתרון מקובל, כל עוד המשכיר מסכים לו
3. הסתמכות על הפרות מצד המשכיר – רק במקרים שבהם קיימת הפרה יסודית ומוכחת
4. הפעלת סעיף יציאה מוקדמת – אם קיים סעיף כזה בחוזה
5. טענת סיכול – שמורה למקרים חריגים בלבד

טבלת השוואה: דרכי יציאה והמלצות

תרשים זרימה: תהליך יציאה מחוזה שכירות

1. בדיקת החוזה – האם קיים סעיף יציאה מוקדמת?
2. פנייה למשכיר – הצגת הנסיבות ובירור רצון להגיע להסדר
3. הצעת פתרונות – למשל, מציאת שוכר חלופי או הצעת פיצוי
4. בחינת הפרות אפשריות – האם המשכיר הפר את החוזה הפרה יסודית?
5. הערכת הסיכונים – כדאיות כלכלית ומשפטית של כל אפשרות
6. ייעוץ משפטי – פנייה לעו"ד המתמחה בדיני שכירות (במקרים מורכבים)
7. יישום הפתרון – הסכמה הדדית, גישור או פנייה לערכאות במקרה הצורך

6. סקירה קצרה של פסיקה ישראלית בנושא

בתי המשפט בישראל נוטים לכבד חוזי שכירות, אך מתחשבים בנסיבות מיוחדות ובחובת הקטנת הנזק. באופן עקרוני, מי שעוזב ללא הסכמת המשכיר מסתכן בחיוב מלא בדמי השכירות עד תום החוזה.

• חובת כיבוד חוזים
  בתי המשפט מדגישים שחוזה שכירות הוא הסכם מחייב, ואם לא הוכחה הפרה או סיכול – השוכר נשאר חייב בדמי השכירות.
• חובת הקטנת הנזק
  הפסיקה מטילה על המשכיר חובה לפעול להשכרת הנכס מחדש בתוך זמן סביר. אם המשכיר לא עשה זאת, עשוי להיפסק פיצוי מופחת לטובתו.
• סעיף יציאה מוקדמת
  אם קיים סעיף בחוזה הקובע פיצוי מוסכם, נוטים בתי המשפט לאשרו, כל עוד הוא סביר ולא מהווה קנס מופרז.

לדברי עו"ד אסף פלג: "הפסיקה מבקשת לאזן בין חוזה מחייב לבין זכויות השוכר בנסיבות חריגות. יחד עם זאת, אין לצפות לשחרור קל מהחוזה ללא הסכמה או עילה מבוססת."

7. התמודדות עם מחלוקות ומכתב יציאה מוקדמת

כאשר נוצרת מחלוקת בין השוכר והמשכיר, תקשורת ושקיפות הן המפתח. חשוב לתעד הכול בכתב, כולל דרישות ותשובות, ולהימנע משיח "מתלהם" שעלול להסלים את הסכסוך.

נקודות חשובות במכתב יציאה מוקדמת:

1. פרטי הצדדים ותאריך משלוח
2. פירוט הסיבה ליציאה המוקדמת (אם רלוונטי)
3. הצעה לפתרון (מציאת שוכר חלופי, פיצוי, תאריך פינוי)
4. בקשה רשמית למפגש או מו"מ
5. ציון תאריך יעד לפינוי
6. אישור משלוח – מכתב רשום או תיעוד אחר

5 טיפים מעשיים לפתרון מחלוקות

1. תיעוד מלא – צלמו ליקויים, שמרו הודעות, מיילים ומכתבים רשומים.
2. תקשורת בכתב – מונעת אי-הבנות ומאפשרת לעגן הסכמות רשמיות.
3. הצעת פשרה הוגנת – פתרונות ריאליים יכולים לשכנע את המשכיר להסתפק בהסדר מחוץ לבית משפט.
4. הליך גישור – הליך חסוי, זול ומהיר יותר מדיונים משפטיים.
5. ייעוץ משפטי מקצועי – מומלץ במיוחד במקרים מורכבים או כאשר אין הסכמה הדדית.

"ברוב הסכסוכים אפשר להגיע לפתרון מחוץ לכותלי בית המשפט," אומר עו"ד אסף פלג. "חשוב להישאר ענייניים ולחפש את הפתרון שמשרת את שני הצדדים."

8. שאלות נפוצות (FAQ)

שאלה: האם אני חייב לשלם שכר דירה עד סוף התקופה אם עזבתי באמצע, אפילו אם אינני גר בדירה?

תשובה: ברוב המקרים, כן. חוזה שכירות מחייב אותך בתשלום דמי השכירות עד תום התקופה. עם זאת, על המשכיר מוטלת חובת הקטנת נזק לחפש שוכר חלופי. אם הוא לא עשה זאת כנדרש, בית המשפט עשוי להפחית את חיובך הכספי.

לקריאה נוספת על מצבים שבהם המשכיר ומסרב לשוכר חלופי – מה עושים בפועל –  ניתן לקרוא כאן.

שאלה: אני נמצא בעיצומו של סכסוך עם המשכיר על רקע ליקויים חמורים בדירה. האם אני יכול לעזוב מיידית?

תשובה: ניתן לעזוב מוקדם אם הליקויים מהווים הפרה יסודית מצדו של המשכיר. יש להתריע ולתעד את הבעיה ולתת הזדמנות לתיקון. בהעדר תיקון, אתה עשוי להיות זכאי לביטול החוזה ללא תשלום נוסף, אך מומלץ להיוועץ בעו"ד.

שאלה: מהי המשמעות של חובת הקטנת נזק המוטלת על המשכיר?

תשובה: חובת הקטנת נזק מחייבת את המשכיר לפעול למציאת שוכר חלופי בתקופה סבירה מרגע שהשוכר עוזב מוקדם. אם המשכיר בוחר לא לעשות כן, או מציב דרישות מוגזמות לשוכר חלופי, בית המשפט עשוי להפחית את סכום הפיצוי שייפסק לטובתו.

שאלה: מה עליי לעשות אם אין סעיף יציאה מוקדמת בחוזה השכירות שלי?

תשובה: במצב זה, האפשרויות כוללות משא ומתן עם המשכיר, מציאת שוכר חלופי, או הוכחת הפרה מצד המשכיר או נסיבות קיצוניות לסיכול החוזה. חשוב לשקול את העלויות והסיכונים ולשקול פנייה לייעוץ משפטי לפי הצורך.

שאלה: האם כדאי לנסות גישור לפני הליך משפטי מלא?

תשובה: בהחלט כן. גישור עשוי לחסוך זמן והוצאות משפטיות רבות, תוך מתן פלטפורמה לניהול משא ומתן מקצועי והוגן. הליך הגישור דיסקרטי ומהיר יותר, וברוב המקרים, שני הצדדים מוכנים לשקול פתרונות פשרה יצירתיים.

9. סיכום

יציאה מוקדמת מחוזה שכירות היא סוגיה מורכבת, הנוגעת להיבטים משפטיים, כלכליים ואנושיים. כדי להימנע מהשלכות מיותרות, מומלץ להכין כבר בשלב ניסוח החוזה סעיף יציאה מוקדמת ברור ומאוזן. במידה וקיימת מחלוקת או נדרשת בחינה משפטית מעמיקה, יש לפנות לעו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ושכירות.
זקוקים לליווי או ייעוץ משפטי בהתאמה אישית?

10. מקורות וחומרי עזר

• חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971
• פסקי דין העוסקים בחובת הקטנת נזק בהפרת חוזה שכירות
• מידע רשמי באתר משרד המשפטים
• למידע נוסף או לפסיקה ספציפית, ניתן לפנות למשרדנו באמצעות דף צור קשר לצורך עיון במאגר המשפטי העדכני

עדכון אחרון: 25/03/2025 | מאת עו״ד אסף פלג (www.pelleg-law.co.il | 054-5829265

הערה: מאמר זה מספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל מקרה נבחן לגופו ויש להתייעץ עם עו"ד מוסמך לפני נקיטת צעדים כלשהם.

The post יציאה מוקדמת מחוזה שכירות: מידע פרקטי מקיף appeared first on עו"ד אסף פלג.

תוכן עניינים

• מבוא: חשיבות חוזה שכירות מקצועי
• מה חייב להיכלל בחוזה שכירות תקף בישראל?
• האם כדאי להשתמש בחוזה שכירות סטנדרטי?
• סעיפים בעייתיים בחוזי שכירות: למה צריך לשים לב?
• בדיקת חוזה שכירות על ידי עורך דין: האם זה באמת הכרחי?
• חוק השכירות והשאילה החדש: מה השתנה?
• כיצד עו"ד אסף פלג מסייע בהכנת וניסוח חוזי שכירות?
• שאלות נפוצות בנושא חוזי שכירות

מבוא: חשיבות חוזה שכירות מקצועי

חוזה שכירות הוא אחד המסמכים המשפטיים החשובים ביותר שרוב הישראלים יחתמו עליו בחייהם. למרות זאת, רבים מתייחסים אליו כהליך טכני בלבד או מסתפקים בתבניות גנריות מהאינטרנט.

המציאות מלמדת שטעויות בחוזה שכירות עלולות להוביל לסכסוכים מתמשכים, עוגמת נפש והפסדים כספיים ניכרים הן למשכיר והן לשוכר.

חוזה שכירות מקצועי ומדויק מגן על האינטרסים של שני הצדדים, מונע אי-הבנות, מייצר ודאות משפטית ומספק מסגרת ברורה לפתרון בעיות במקרה שאלו מתעוררות. הוא גם חוסך זמן, כסף ועוגמת נפש בטווח הארוך.

ניסוח חוזה שכירות נכון הוא מלאכה משפטית מורכבת שדורשת הבנה של חוקי השכירות בישראל, פסיקה עדכנית, וניסיון מעשי בהתמודדות עם סכסוכי שכירות.

זו הסיבה שמומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן, כמו עו"ד אסף פלג, שמביא ניסיון רב בניסוח ובדיקת חוזי שכירות.

מה חייב להיכלל בחוזה שכירות תקף בישראל?

חוזה שכירות מקיף ותקף חייב לכלול מספר מרכיבים בסיסיים על מנת להיחשב כתקף משפטית ולמנוע מחלוקות עתידיות. הנה הסעיפים החיוניים שחייבים להופיע בכל חוזה שכירות:

פרטי הצדדים והנכס

• פרטים מזהים מלאים של המשכיר והשוכר (שם מלא, מספר זהות, כתובת, פרטי התקשרות)
• תיאור מדויק של הנכס המושכר (כתובת מלאה, גוש וחלקה, מספר דירה)
• פירוט האביזרים והריהוט הכלולים בשכירות (אם רלוונטי)

תנאי השכירות הבסיסיים

• תקופת השכירות (תאריך תחילה וסיום)
• סכום דמי השכירות
• מועדי ותנאי תשלום
• תנאים להארכת השכירות
• זכויות וחובות הצדדים בעת סיום החוזה

ביטחונות ותשלומים נוספים

• גובה הפיקדון (בטחונות) ותנאי החזרתו
• הסדרי תשלום בעבור שירותים נלווים (ארנונה, מים, חשמל, ועד בית, גז)
• תנאים לחילוט הפיקדון במקרה של נזקים

תחזוקה ותיקונים

• אחריות הצדדים לתחזוקת הנכס
• הליך דיווח על תקלות
• מי אחראי לאיזה סוג של תיקונים ובאיזה לוח זמנים

תנאים מיוחדים

• הגבלות על שימוש בנכס (למשל איסור על החזקת חיות מחמד)
• תנאים להעברת הזכויות בנכס או להשכרת משנה
• דרישות ביטוח

מנגנון יישוב סכסוכים

• הליך לפתרון מחלוקות
• פיצויים מוסכמים במקרה של הפרות
• סמכות שיפוט במקרה של תביעה

חשוב להדגיש: לפי חוק השכירות והשאילה (תיקון משנת 2017), חוזה שכירות למגורים לתקופה העולה על שלושה חודשים חייב להיות בכתב. חוזה שאינו בכתב אינו בטל, אך קיומו במקרה של סכסוך יהיה קשה יותר להוכחה.

האם כדאי להשתמש בחוזה שכירות סטנדרטי?

חוזי שכירות סטנדרטיים המופצים באינטרנט או בחנויות למוצרי משרד עשויים להיראות כפתרון נוח וזול, אך האם הם באמת מספקים הגנה משפטית מלאה?

יתרונות חוזה שכירות סטנדרטי:

• זמינות מיידית
• עלות נמוכה או אפס
• כיסוי של סעיפים בסיסיים

חסרונות חוזה שכירות סטנדרטי:

• אינו מותאם לנסיבות הספציפיות של הנכס והצדדים
• לעיתים מכיל סעיפים לא חוקיים או לא אכיפים
• אינו מעודכן בהתאם לשינויי חקיקה ופסיקה עדכניים
• עלול להכיל ניסוחים עמומים שיגרמו למחלוקות בעתיד
• עלול להחסיר סעיפים קריטיים הרלוונטיים למקרה הספציפי

התשובה הישירה: השימוש בחוזה שכירות סטנדרטי אינו מומלץ, בייחוד עבור נכסים בעלי ערך גבוה או כאשר תקופת השכירות ארוכה. אמנם ניתן להשתמש בחוזה סטנדרטי כבסיס, אך מומלץ לעבור עליו עם עורך דין מומחה כמו עו"ד אסף פלג, שיוכל להתאים אותו לנסיבות הספציפיות ולהבטיח שהוא מספק הגנה משפטית מלאה.

סעיפים בעייתיים בחוזי שכירות: למה צריך לשים לב?

חוזי שכירות רבים מכילים סעיפים בעייתיים שעלולים להוביל לסכסוכים ולהתדיינויות משפטיות. הנה הסעיפים שדורשים תשומת לב מיוחדת:

1. סעיפי פיצוי מוסכם לא מידתיים

סעיפים הקובעים פיצויים מופרזים עבור הפרות קלות של החוזה עלולים להיחשב כתניה מקפחת בחוזה אחיד ולא לעמוד במבחן בית המשפט.

דוגמה בעייתית: "איחור של יום בתשלום השכירות יגרור פיצוי של 1,000 ₪."

2. ויתור גורף על זכות התיקונים

סעיפים המטילים את כל האחריות לתיקונים על השוכר, כולל תיקונים מהותיים שאינם באשמתו, עשויים להיחשב כבלתי סבירים.

דוגמה בעייתית: "השוכר יישא בכל הוצאות התיקונים בנכס, ללא יוצא מן הכלל."

3. הגבלות לא סבירות על השימוש בנכס

הגבלות קיצוניות על אורחים, שעות פעילות, או שימושים סבירים בנכס עלולות להיחשב כפוגעות בזכות השימוש הסביר.

דוגמה בעייתית: "אסור לשוכר להכניס אורחים לנכס מעבר לשני אנשים בשבוע."

4. תנאי יציאה חד-צדדיים

סעיפים המאפשרים למשכיר לסיים את החוזה בכל עת, מבלי סיבה מוצדקת, בעוד שהשוכר מוגבל בזכויותיו.

דוגמה בעייתית: "המשכיר רשאי לסיים את החוזה בכל עת בהודעה של 14 יום, ללא מתן סיבה וללא פיצוי."

5. סעיפי שיפוץ והחזרת הנכס לקדמותו

דרישות מופרזות לשיפוץ הנכס בסיום תקופת השכירות, מעבר לבלאי סביר.

דוגמה בעייתית: "בסיום תקופת השכירות, על השוכר לצבוע את כל הנכס ולהחליף את כל האביזרים, ללא קשר למצבם."

6. הסתרת מידע מהותי

אי-גילוי של ליקויים מהותיים בנכס או מגבלות חוקיות על השימוש בו.

דוגמה בעייתית: אי-ציון של צו הריסה קיים או בעיות רטיבות כרוניות.

עבור כל אחד מהסעיפים הבעייתיים הללו, עו"ד אסף פלג מציע ניסוח חלופי ומאוזן שמגן על האינטרסים של שני הצדדים ועומד בדרישות החוק.

בדיקת חוזה שכירות על ידי עורך דין: האם זה באמת הכרחי?

שאלה נפוצה היא האם באמת יש צורך להוציא הוצאה נוספת על בדיקת חוזה שכירות על ידי עורך דין.

התשובה הישירה: בדיקת חוזה שכירות על ידי עורך דין מומחה אינה הוצאה מיותרת, אלא השקעה המגנה על נכסך ועל זכויותיך המשפטיות. עלות הבדיקה נמוכה משמעותית מהעלויות האפשריות של סכסוך משפטי בעתיד.

מדוע כדאי להשקיע בבדיקת חוזה על ידי עורך דין כמו עו"ד אסף פלג:

1. איתור סעיפים בעייתיים: עורך דין מנוסה יזהה במהירות סעיפים בעייתיים, לא חוקיים או כאלה שעלולים לגרום לבעיות בעתיד.
2. הגנה על זכויותיך: עורך דין יוודא שהחוזה מגן על האינטרסים שלך באופן מאוזן.
3. עדכניות חוקית: עורך דין מעודכן בשינויי חקיקה ופסיקה חדשה שעשויים להשפיע על תוקף סעיפי החוזה.
4. התאמה אישית: עורך דין יציע ניסוחים חלופיים ותוספות שמתאימות למצבך הספציפי.
5. מניעת סכסוכים: חוזה שנבדק על ידי עורך דין מקטין משמעותית את הסיכוי לסכסוכים משפטיים בעתיד.

השוואת עלויות: בדיקת חוזה מול סכסוך משפטי

חוק השכירות והשאילה החדש: מה השתנה?

בשנת 2017 אושר תיקון לחוק השכירות והשאילה (תיקון מס' 5), המכונה גם "חוק שכירות הוגנת". תיקון זה הביא לשינויים משמעותיים בדיני השכירות בישראל, ומשפיע ישירות על ניסוח חוזי שכירות.

עיקרי השינויים בחוק:

1. הגדרת "דירה ראויה למגורים": החוק מגדיר לראשונה מהי דירה ראויה למגורים, וקובע שהמשכיר חייב להעמיד לשוכר דירה העומדת בתנאים אלו.
2. אחריות לתיקון ליקויים: החוק מטיל על המשכיר אחריות לתקן ליקויים מהותיים בדירה תוך זמן סביר.
3. הגבלת הבטוחות: החוק מגביל את גובה הפיקדון שהמשכיר רשאי לדרוש לסכום שלא יעלה על דמי שכירות של שלושה חודשים.
4. חיוב בהודעה מוקדמת: החוק קובע חובת הודעה מוקדמת לפני פינוי או אי-חידוש של חוזה שכירות.
5. ביטול סעיפים מקפחים: החוק פוסל סעיפים מסוימים בחוזי שכירות, כגון תניות המטילות על השוכר תיקונים שאינם באחריותו.
6. חובת חוזה בכתב: החוק קובע כי חוזה שכירות למגורים לתקופה העולה על שלושה חודשים חייב להיות בכתב.

השינויים בחוק הובילו לצורך בעדכון נוסחי חוזי השכירות הקיימים, והם מדגישים את החשיבות של עריכת חוזה שכירות על ידי עורך דין מומחה שמכיר את הוראות החוק החדשות.

כיצד עו"ד אסף פלג מסייע בהכנת וניסוח חוזי שכירות?

עו"ד אסף פלג מציע מגוון שירותים מקצועיים בתחום חוזי השכירות, המותאמים לצרכים הספציפיים של לקוחותיו:

שירותים למשכירים:

1. ניסוח חוזה שכירות מותאם אישית: יצירת חוזה המגן על האינטרסים הייחודיים של המשכיר, תוך עמידה בדרישות החוק.
2. ייעוץ לגבי דרישות בטוחות: התאמת סוג וגובה הבטוחות למאפייני העסקה והשוכר.
3. ניסוח נספחים מיוחדים: כגון נספח מצב הנכס, נספח אינוונטר, ונספחים ייחודיים לנכסים מיוחדים.
4. ליווי במהלך תקופת השכירות: מתן מענה משפטי לבעיות שעולות במהלך תקופת השכירות.
5. טיפול בהפרות חוזה: סיוע במקרים של אי-תשלום, נזקים לנכס או הפרות אחרות של חוזה השכירות.

שירותים לשוכרים:

1. בדיקת חוזה שכירות קיים: איתור סעיפים בעייתיים ומתן המלצות לשינויים.
2. משא ומתן על תנאי החוזה: ייצוג השוכר בשלב המשא ומתן על תנאי החוזה.
3. הבטחת זכויות חוקיות: וידוא שהחוזה מעניק לשוכר את כל הזכויות המגיעות לו על פי חוק.
4. ייעוץ לגבי בטוחות: הבטחת בטוחות הוגנות ותנאי החזרתן.
5. סיוע בסכסוכים: ייצוג במקרה של סכסוך עם המשכיר.

השיטה הייחודית של עו"ד פלג לניסוח חוזי שכירות:

עו"ד אסף פלג פיתח שיטה ייחודית לניסוח חוזי שכירות המבוססת על:

1. ראיון מקדים מעמיק: הבנת הצרכים והדאגות הספציפיים של הלקוח.
2. היכרות עם הנכס: במקרים רבים, עו"ד פלג מבקר בנכס עצמו כדי להבין את מאפייניו הייחודיים.
3. התאמה אישית: יצירת חוזה המותאם ספציפית לנכס ולצדדים, ולא הסתמכות על תבניות גנריות.
4. בהירות וקריאוּת: ניסוח החוזה בשפה ברורה ונגישה, ללא ז'רגון משפטי מיותר.
5. מחשבה על העתיד: תכנון מראש של תרחישים אפשריים והכללת מנגנונים לפתרון בעיות עתידיות.
6. זמינות מתמשכת: מתן תמיכה משפטית לאורך כל תקופת השכירות.

שאלות נפוצות בנושא חוזי שכירות

האם חוזה שכירות חייב להיות מאומת בפני עורך דין?

לא, אין חובה חוקית לאמת חוזה שכירות בפני עורך דין. עם זאת, אימות החתימות מחזק את מעמדו הראייתי של החוזה ומקשה על הכחשת החתימה עליו בעתיד.

האם מותר למשכיר לדרוש תשלום עבור הכנת חוזה השכירות?

כן, זו פרקטיקה מקובלת, אך מומלץ להגיע להסכמה מראש לגבי חלוקת העלויות בין הצדדים. בדרך כלל, הצדדים חולקים את העלות באופן שווה או שהמשכיר נושא ברוב העלות.

מה קורה אם השוכר רוצה לעזוב לפני תום תקופת השכירות?

התשובה תלויה בתנאי החוזה. חוזה שכירות טוב יכלול "סעיף יציאה" המגדיר את התנאים ואת הפיצוי למשכיר במקרה של עזיבה מוקדמת. ללא סעיף כזה, השוכר עשוי להיות חייב בתשלום דמי השכירות עד תום תקופת החוזה, אלא אם כן יימצא שוכר חלופי.

האם המשכיר רשאי להיכנס לנכס המושכר מתי שירצה?

לא. חוזה השכירות מקנה לשוכר "זכות חזקה בלעדית" בנכס. המשכיר רשאי להיכנס לנכס רק בהסכמת השוכר, למעט במקרים חריגים כגון מצב חירום או לאחר הודעה מראש למטרות ספציפיות (כגון ביצוע תיקונים הכרחיים או הצגת הנכס לשוכרים פוטנציאליים לקראת סיום תקופת השכירות).

האם המשכיר חייב לתקן כל תקלה בנכס?

לפי חוק השכירות והשאילה המתוקן, המשכיר חייב לתקן ליקויים מהותיים המונעים שימוש סביר בנכס. עם זאת, תיקונים קלים הנובעים משימוש שוטף עשויים להיות באחריות השוכר, בהתאם לתנאי החוזה.

מה הפיקדון המקסימלי שמשכיר יכול לדרוש?

על פי תיקון חוק השכירות והשאילה (2017), הפיקדון לא יעלה על דמי שכירות של שלושה חודשים. דרישת פיקדון גבוה יותר עלולה להיחשב כתניה מקפחת.

סיכום

חוזה שכירות איכותי ומאוזן הוא אחד הכלים החשובים ביותר להבטחת יחסי שכירות תקינים ולמניעת סכסוכים. הן משכירים והן שוכרים מרוויחים מחוזה ברור, מקיף ומותאם לנסיבות הספציפיות של הנכס והצדדים.

עו"ד אסף פלג מציע ליווי משפטי מקצועי בכל שלבי השכירות – מניסוח החוזה דרך טיפול בבעיות שעולות במהלך תקופת השכירות ועד לסיום ההתקשרות בצורה חלקה.

השקעה של מאות שקלים בבדיקה או בניסוח מקצועי של חוזה שכירות יכולה למנוע הוצאות של אלפי שקלים ועוגמת נפש רבה בעתיד. כפי שאומרים בעולם המשפט: "חוזה טוב כותבים כשהיחסים טובים, כדי שיישארו טובים גם כשקשה".

צור קשר

זקוקים לייעוץ משפטי בנושא חוזי שכירות?

עו"ד אסף פלג מזמין אתכם ליצור קשר לקבלת ייעוץ ראשוני:

• טלפון ישיר: 054-5829265
• אתר: www.pelleg-law.co.il
• דוא"ל: info@pelleg-law.co.il
• המשרד ממוקם בקריית אונו

פנו אלינו עוד היום לקבלת הצעת מחיר לבדיקת חוזה שכירות קיים או לניסוח חוזה חדש המותאם לצרכים הספציפיים שלכם.

The post חוזי שכירות בישראל: המדריך המלא לכתיבה, בדיקה ומניעת סכסוכים עם עו"ד אסף פלג appeared first on עו"ד אסף פלג.

תיקון נזקים בדירה שכורה: אחריות המשכיר והשוכר (חוק השכירות הוגנת)

מי אחראי לתיקון נזק בדירה שכורה – המשכיר או השוכר?

בגדול מאד, החוק (חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971) נוטה לטובת השוכר, ובהתאם לכך רוב הליקויים שנגרמו בעקבות שימוש סביר או בלאי טבעי, יהיו באחריות המשכיר, בעל הדירה ולא באחריות השוכר. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם התקלות נובעות מליקוי בתשתיות המבניות (כגון אינסטלציה, חשמל וכדומה). יחד עם זאת, השוכר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מכוונה, רשלנות או נושאים מסוימים שעליהם התנו הצדדים בחוזה באופן מפורש.

מה אומר החוק על תיקון נזק בדירה? 

בגדול מאד, החוק (חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971) נוטה לטובת השוכר, ובהתאם לכך רוב הליקויים שנגרמו בעקבות שימוש סביר/בלאי סביר, יהיו באחריות המשכיר, בעל הדירה ולא באחריות השוכר. הדבר נכון במיוחד במקרים שבהם התקלות נובעות מליקוי בתשתיות המבניות, כפי שיוסבר בהמשך.

יחד עם זאת, בחלק מהמקרים ניתן לכאורה להתנות על ברירת המחדל החוקית באמצעות חוזה. לדוגמה, בעניין צביעת הדירה – שם ניתן לעיתים 'לגלגל' את האחריות לביצוע צביעה בסיום השכירות על השוכר.  אולם גם בסיטואציה כזו חלוקת האחריות בפועל לא תהיה חד משמעית בהכרח.

חשוב לציין שההגדרה של תשתית מבנית אינה תמיד חדה לגמרי. אמנם אין מחלוקת שהחיבור לחשמל/מים/ביוב/גז/בטון וכיוצא בזה הם חלק מהתשתית אבל לעתים רכיבים שונים הם בשטח האפור, נניח, דלת עם רשת או חלון בעל תריסים שבירים. במקרים כאלו, על אף הנוהג יש מקום לפעמים שיקול דעת משפטי וכדאי לקבל הכוונה.

מצב נפוץ נוסף שמצריך הפעלת שיקול דעת מצד עורכי דין בתחום השכירות הינו כאשר הפגם בתשתית גורם לנזק רכוש.  לדוגמה, נזילה שמקורה באינסטלציה הפוגעת בריהוט ויוצרת נזק.  בפרט כאשר המשכיר מתעכב בתיקון.  גם במקרים אלו הנטייה תהיה לפרש לטובת השוכרים. בנושא זה אין תחליף לניסיון מצטבר אצל עו"ד לשכירות המטפל בעניינים כאלו דרך קבע, אולם במקרים רבים שיקול דעת בריא של השוכר, גם במקרה של התנהלות עצמאית – טרם כניסה לחוזה – יכול לחסוך עוגמת נפש עתידית.

מתי השוכר ישלם על תיקונים? חלוקת האחריות בין הצדדים

החלוקה איננה "דיכוטומית" לגמרי, אם כן, תקלות בגופי חימום/דוד חימום יהיו למשל לרוב על המשכיר.  אבל אם נגרם נזק למשל מאי ניקוי פילטר,  האחריות לאותו נזק –  בעיקר אם הוא משמעותי –  יהא על השוכר.  זהו השטח האפור שבו עורך דין שכירות עוסק פעמים רבות.

בנוסף, ריבוי נזקים בהם בעל הדירה לא טיפל יכול לשחק לטובת השוכר, גם במקרים גבוליים מכיוון שהם מצביעים על התנהלות של התנערות מאחריות מצד המשכיר.

נשאלת השאלה, אז מתי בכל זאת השוכר ישלם על תיקונים בדירה?

עו"ד אסף פלג מסביר כי לכלל הזה יש מספר חריגים שהעיקרי שבהם הוא מצב שבו השוכר יצר את הנזק בכוונה או התרשל. או כפי שאמרנו, בנושאים מסוימים בהם יש התניה (דיספוזיטיבית) בחוזה השכירות.  יחד עם זאת, בנסיבות נוספות גם ייתכן שהנטל ייפול על כתפי זה השוכר את הנכס.

כמה זמן יש למשכיר לתקן נזקים בדירה (דחוף ורגיל)?

ככלל, בדירה להשכרה , למשכיר ישנם 30 ימים ממועד ההודעה של השוכר לצורך תיקון הנזקים. במקרים דחופים פרק זמן זה קצר יותר (3 ימים).  מקרים לא דחופים הם למעשה מה שנחשב כבלאי טבעי בדירת מגורים.

אם השוכר לא תיקן ליקוי שנגדיר כאן כדחוף, השוכר יכול ברוב המקרים לתקן בכוחות עצמו על ידי איש מקצוע מטעמו ולדרוש תשלום – שיפוי מצד המשכיר  (בגדול, במקרים רגילים אפשר גם לדרוש החזר אם המשכיר לא נענה לבקשות לתיקון).  נזכיר כי גם נושא זה לצערנו מהווה כר פורה למחלוקות משפטיות בהם נתקלים לא אחת עורכי דין לשכירות ולחוזי-שכירות.

נראה שהדרך הפשוטה ביותר לצמצם את הסיכון למחלוקות מסוגים שונים היא באמצעות עריכת הסכם שכירות באופן מדוקדק המפרט את מידת האחריות של כל צד לרכיבים שונים בדירת המגורים.  ניסוח חוזה שכירות מיטבי יכלול התייחסות לנושאים הנפוצים אבל גם לנקודות המיוחדות לכל נכס מושכר.

עוד נקודה מעניינת אחרונה לציין היא שחוק השכירות והשאילה עבר עדכון (שכירות הוגנת) בשנת -2017.  נדון בו באופן פרטני במאמר נוסף בקרוב, וכן בשאלות כגון – מה לעשות אם בעל הבית מסרב לתקן בלאי או נזק כנדרש ממנו.

משרד עורכי דין אסף פלג זמין לרשותכם בשאלות אלו ועוד, בטלפון 054-5829265 www.pelleg-law.co.il

* האמור באתר זה לצורך מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אין באמור משום המלצה לביצוע כל פעולה משפטית או אחרת ללא ייעוץ מגורם משפטי מוסמך.

The post מי אחראי על ביצוע תיקונים כשיש נזקים בדירה מושכרת? appeared first on עו"ד אסף פלג.