חוקיות Airbnb בישראל: כיצד לנהל סכסוכים משפטיים כשהשכרת דירות נופש פוגעת בדיירים

בשנים האחרונות התגברה משמעותית התביעות של דיירים וועדי בניינים נגד בעלי דירות המשכירים לטווח קצר באמצעות Airbnb ופלטפורמות דומות. מצד אחד עומדים בעלי דירות הטוענים לזכותם להשכיר את הנכס שלהם, ומצד שני דיירים המטעינים כי השכרה זו פוגעת בזכויותיהם ובטיבו של בניין משותף. המצב המשפטי בישראל התברר בפסיקות רבות בשנים האחרונות, והמגמה ברורה.

האם מותר להשכיר דירה ב-Airbnb? המסגרת המשפטית (2025)

השאלה "האם מותר להשכיר דירה ב-Airbnb" אינה נחתכת ב"כן" או "לא" פשוט, אלא נשענת על ארבעה יסודות משפטיים מרכזיים:

1. ממד ראשון: תקנון בית משותף – השכרה לטווח קצר

תקנון הבית המשותף הוא המסמך המחייב ביותר לכל דייר בבניין. כמעט כל בניין מודרני כולל סעיף המגדיר את שימוש הדירות. הדוגמה הנפוצה ביותר קובעת: "השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים, אפילו לא שימוש מעורב".

בפסיקות רבות בפני המפקח על הבתים המשותפים נקבע כי השכרת דירה לטווח קצר מהווה הפרה ישירה של תקנון הקובע "שימוש למגורים בלבד". במקרים אלו, בעלי הדירות נאלצו להפסיק את ההשכרה ולשאת בהוצאות משפט.

אם התקנון אינו כולל סעיף כזה, ועדי בתים רבים פועלים כיום לטובת הוספת איסור Airbnb בתקנון באמצעות כינוס אסיפת דיירים וקבלת הרוב הדרוש.

2. ממד שני: "שימוש חורג" ודרישת רישיון עסק

גם אם התקנון שותק, על פי חוק התכנון והבנייה, כל שימוש בנכס החורג מהייעוד הקבוע לו (במקרה זה, "מגורים") נחשב "שימוש חורג" הדורש היתר מיוחד מהוועדה המקומית. הפיכת דירת מגורים ל"דירת נופש" המשמשת לתיירים מתחלפים נחשבת שימוש כזה.

בתי המשפט בישראל, בערכאות שונות (כולל מחוזי ועניינים מקומיים), קבעו באופן עקבי כי "השכרת יחידות דיור לטווח קצר היא שימוש חורג המחייב את קבלת אישור הרשות". בתי המשפט אף דחו טענות בעלי דירות שטענו כי הם משכירים רק "חלק קטן מהשנה", וקבעו שגם שימוש מינורי למטרות נופש הוא שימוש חורג.

כמו כן, נקבע כי תשלום ארנונה עסקית אינו מכשיר את הפעילות ואינו מהווה תחליף להיתר לשימוש חורג. בערים מסוימות, נדרש גם רישיון עסק להשכרה לטווח קצר, בדומה לבית מלון.

3. ממד שלישי: החמרת הענישה בפסיקות עדכניות

בעוד בעבר הסעד המרכזי היה צו הפסקה, בפסיקות עדכניות יותר בתי משפט אף החלו להטיל קנסות כספיים משמעותיים בנוסף לצו. המשמעות: הסנקציות הופכות מכלי מניעתי לכלי ענישתי, והסיכון הכלכלי למשכיר עולה משמעותית.

4. ממד רביעי: סמכות המפקח על הבתים המשותפים

למפקח על הבתים המשותפים יש סמכויות שוות לאלו של בית משפט שלום בכל הנוגע לסכסוכים על תקנון הבית. דיירים וועד בית יכולים להגיש תביעה ישירות אליו לקבלת צו מניעה יעיל ומהיר יחסית.

הערה קצרה: מיסוי השכרת דירה לטווח קצר (זהירות: זה נחשב עסק)

חשוב לזכור שהשכרה לטווח קצר אינה כמו השכרת דירה רגילה. רשויות המס על דירת Airbnb רואות בה פעילות עסקית. המשמעות היא שההכנסה לרוב אינה זכאית לפטור ממס הקיים בהשכרה למגורים, היא חייבת במע"מ, ועלולה להשפיע על תעריף הארנונה (שיכול לקפוץ לתעריף עסקי) ואף על זכאותכם לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. מומלץ בחום להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום המיסוי לפני שמתחילים.

איך עוצרים Airbnb בבניין שלי? מדריך פעולה לוועדי בתים ודיירים

נפגעתם מהשכרת Airbnb בבניין? אל תסתפקו בכעס במסדרון. כך פועלים משפטית:

שלב 1: איך לאסוף ראיות נגד שכן שמשכיר ל-Airbnb?

תיעוד שיטתי הוא הבסיס לכל תביעה. בלי הוכחות, אין תיק.

• צילום: תמונות של אורחים עם מזוודות במסדרון, לכלוך או נזק לרכוש המשותף.

• תיעוד מצלמות אבטחה: פנו לוועד הבית ובקשו תיעוד המראה תחלופה בלתי פוסקת של אנשים.

• הקלטות: מטרד רעש והשכרה לטווח קצר הולכים יחד. הקליטו רעש חריג בשעות לא סבירות (מסיבות, גרירת מזוודות).

• רישום מועדים: נהלו יומן מדויק של תאריכים ושעות של הפרות.

• צילומי מסך: של פרסום הדירה ב-Airbnb, Booking וכו'. זה מוכיח את האופי המסחרי.

שלב 2: הגשת תלונה על דירת Airbnb (לבעל הדירה ולגורמים נוספים)

• התכתבות רשמית: שלחו מכתב (רצוי במייל או אפליקציה מתועדת) לבעל הדירה. ציינו את ההפרות שתיעדתם. התיעוד הזה ישמש כראיה שניסיתם לפתור את הסכסוך בדרכי נועם.

• פנייה לרשויות: במקביל, ניתן להגיש תלונה על דירת Airbnb לעירייה (בגין שימוש חורג או הפעלת עסק ללא רישיון) או למשטרה (במקרים של מטרדי רעש חריפים).

• מכתב מעורך דין: אם הפניות הרגילות לא עוזרות, מכתב התראה רשמי מעו"ד לרוב מאותת על רצינות.

שלב 3: הפעלת ועד הבית (ומה עושים אם הוועד פסיבי?)

הגישו דוח רשמי וכתוב לוועד הבית עם כל הראיות שאספתם. בקשו מהם לפעול לאכיפת התקנון.

• ומה אם הוועד פסיבי? כפי שקרה במקרים שנדונו בבתי משפט, דיירים יכולים להתאגד ולהגיש תביעה בעצמם בגין "מטרד ליחיד" (לפי פקודת הנזיקין) גם ללא סיוע הוועד.

שלב 4: הגשת תביעה נגד שכן שמשכיר לטווח קצר

אם כלום לא עזר, מגישים תביעה. ועד בית נגד השכרה לטווח קצר הוא הליך נפוץ. ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים (לאכיפת התקנון) או לבית משפט השלום (בגין מטרד או שימוש חורג) ולדרוש שני סעדים עיקריים:

1. צו מניעה נגד השכרת דירה לטווח קצר: זהו הסעד המרכזי, האוסר על בעל הדירה להמשיך בפעילות.

2. פיצוי כספי: על הנזקים שנגרמו לכם (ירידת ערך, עוגמת נפש, בלאי לרכוש המשותף).

מדריך לבעלי דירות: איך להימנע מסכסוך (או להפסיד בתביעה)

אם אתם בעלי דירה ורוצים להשכיר לטווח קצר, עליכם להבין את הסיכונים ולפעול בזהירות:

1. קראו את התקנון (לפני שאתם קונים ריהוט)

זו הפעולה הראשונה והחשובה ביותר. אם התקנון אוסר "שימוש שאינו מגורים", אתם נמצאים בהפרה מהיום הראשון.

2. האם אפשר לקבל היתר לשימוש חורג?

זו הדרך החוקית היחידה לעשות זאת. פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובקשו היתר. אזהרה: הסיכוי לקבל היתר כזה לדירה בודדת בבניין מגורים משותף הוא נמוך עד אפסי.

3. שקיפות מול ועד הבית

אל תסתתרו. שיחה יזומה עם הוועד עשויה לעזור (אם כי נדיר). אולי תגיעו להסכמות על הגבלות (למשל, לא בסופי שבוע, הגבלת מספר אורחים).

4. עריכת חוזה השכרת דירה לטווח קצר

אל תסתמכו רק על הפלטפורמה. חוזה השכרת דירה לטווח קצר ייעודי, שנערך על ידי עורך דין, יכול להגן עליכם מפני נזקים שהאורחים גורמים ולכלול סעיפים המחייבים אותם לציית לתקנון הבית ולהוראות השקט.

5. ביטוח דירה להשכרה ב-Airbnb: דגשים

ביטוח דירה רגיל אינו מכסה פעילות עסקית של Airbnb. עליכם לרכוש פוליסת ביטוח דירה להשכרה ב-Airbnb ייעודית שתכסה נזקים שיגרמו על ידי אורחים, נזקי צד ג' (אם אורח פוגע בשכן), ונזקים לרכוש המשותף.

שאלות נפוצות (FAQ)

ש: האם אני יכול להשכיר לטווח קצר אם אני גר בדירה ומשכיר רק חדר? ת: זה מורכב. אם אתה גר שם רוב הזמן וזה שימוש משני, זה פחות חמור, אך עדיין עלול להיחשב שימוש חורג והפרת תקנון. הפסיקה לא אחידה בנקודה זו, והסיכון עדיין קיים.

ש: מה אם התקנון לא מזכיר "אייר בי אנ בי" במפורש? ת: הוא לא צריך. בתי המשפט פירשו את המילה "מגורים" באופן ברור: מגורים משמעם שימוש קבוע ויציב, לא תיירים מתחלפים (מה שמאפיין "אייר בי אנ בי"). חוסר אזכור מפורש אינו היתר.

ש: מה אם גם דיירים אחרים בבניין משכירים? זה הופך את זה לחוקי? ת: לא. העובדה שגם אחרים מפרים את החוק או התקנון אינה הגנה משפטית. בית המשפט יכול להוציא צווים נגד כל המפרים.

ש: האם זה חוקי להשכיר לחודש או יותר (כמו 'סאבלט לטווח קצר')? ת: זה בטוח יותר. שכירות של חודש ומעלה (מה שלעיתים מכונה "סאבלט") נחשבת קרובה יותר ל"שכירות רגילה" ופחות ל"אירוח מלונאי". עם זאת, זה עדיין תלוי בתקנון ובנסיבות.

סיכום: הקווים המשפטיים התבררו

המצב המשפטי בישראל התייצב. בתי המשפט – בכל הרמות – קובעים בעקביות שהשכרה לטווח קצר בבניין מגורים היא שימוש חורג הדורש היתר, ומהווה הפרה של תקנון האוסר שימוש שאינו מגורים.

צווי הפסקה הם הסטנדרט, וכפי שראינו בפסיקות עדכניות, בתי המשפט מתחילים להטיל גם קנסות כספיים. זכותו של בעל דירה על נכסו מוגבלת בקו הברור שבו היא פוגעת בזכותם של שאר הדיירים לחיים שקטים ובטוחים בבניין.

בין אם אתם ועד בית השוקל תביעה נגד שכן שמשכיר לטווח קצר, או בעלי דירה הזקוקים לייעוץ בנושא חוקיות Airbnb, אתם זקוקים לליווי משפטי. משרדנו מתמחה כעורך דין דיני שכירות ועורך דין בתים משותפים, ומספק ייעוץ וייצוג בסכסוכי Airbnb. פנו אלינו עוד היום להערכת מצבכם.

מקורות חקיקה רלוונטיים

• חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (בנוגע לשימוש חורג)

• פקודת הנזיקין (בנוגע לסעיף 44 – מטרד ליחיד)

• חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (בנוגע לפרק בתים משותפים ותקנון)

ניתן לפנות לעו"ד אסף פלג, מומחה תביעות קטנות, משפט אזרחי ודיני שכירות, לייעוץ בכל הנוגע לשכירות/ דיני AIRBNB

ושכירות קצרת-טווח וקצרת-מועד בטל' – 054-5829265 או בצור קשר דרך האתר.

—-

הערה משפטית ודיסקליימר: כתבה זו מעודכנת לנובמבר 2025 ונועדה לשימוש חינוכי בלבד. היא אינה תחליף לייעוץ משפטי ספציפי ובעלי האתר אינם אחראיים לכל נזק או טענה שיגרמו עקב שימוש בתכני האתר ובכללם מאמר זה. במקרה משפטי אמיתי, היוועץ עם עורך דינים מתמחה בדיני מקרקעין ובתים משותפים.